房?jī)r(jià)跌了，這在中國(guó)可能是家家戶戶都期盼也是很多人都糾結(jié)的大事一樁,。

中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,，70個(gè)大中城市5月房?jī)r(jià)環(huán)比在過(guò)去兩年來(lái)首次下跌,，同比漲幅進(jìn)一步收窄并創(chuàng)逾一年來(lái)最低位,。中國(guó)指數(shù)研究院之前數(shù)據(jù)也顯示，今年5月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.32%,，是自2012年6月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次下跌,。端午節(jié)期間，北京住宅交易量創(chuàng)下7年來(lái)的同期新低,。同時(shí)近期北京南五環(huán)外的諸多知名樓盤網(wǎng)簽率也不足三成,。

寧波、無(wú)錫,、杭州蕭山,、天津?yàn)I海、銅陵,、鄭州,、揚(yáng)州,、蕪湖等多地“救市”放低限購(gòu)門檻,；還有一些城市實(shí)際推行“限降令”，限制開盤價(jià)下調(diào)幅度以避免房?jī)r(jià)下跌過(guò)猛,。

一邊是越來(lái)越多的樓盤降價(jià)促銷,，一邊是手持現(xiàn)金觀望的購(gòu)房者，對(duì)中國(guó)樓市的2014年迄今的表現(xiàn),，到底如何看待,？房地產(chǎn)市場(chǎng)是否將面臨崩盤？而這又是否會(huì)影響到中國(guó)本已不太樂(lè)觀的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),？
       香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人,、現(xiàn)任中原集團(tuán)董事、曾任中原集團(tuán)主席施永青,，接受英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)采訪時(shí)表示,，今年中國(guó)大陸樓市形勢(shì)非常嚴(yán)峻，二三線城市,，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn),，且短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，救或不救的結(jié)果都是一樣,。而對(duì)于一線城市,，他則認(rèn)為中國(guó)政府應(yīng)松綁限購(gòu)，避免爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò),，對(duì)于政府對(duì)樓市是否調(diào)控以及何時(shí)調(diào)控到何種程度,，施永青則認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商不宜過(guò)分樂(lè)觀,，還需“做好準(zhǔn)備過(guò)冬”,。

中國(guó)樓市步入下行通道？

施永青表示,，“過(guò)去十年,，中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)保持著近兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，再加上超百億的貨幣供應(yīng)量,，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,、過(guò)猛。在這個(gè)過(guò)程中,，還出現(xiàn)了房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增速背離的現(xiàn)象,，即當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候，房?jī)r(jià)并沒(méi)有像其它行業(yè)一樣隨之調(diào)整,，而是保持足夠堅(jiān)挺,，不少一線城市在上漲預(yù)期以及巨大需求的推動(dòng)下，還出現(xiàn)了不跌反升的局面,；隨著經(jīng)濟(jì)回升,，當(dāng)市場(chǎng)普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)再次合理后，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)新一輪的飆升,。”

他還指出,，“如今， “經(jīng)濟(jì)下限論”,、“穩(wěn)增長(zhǎng)”,、調(diào)結(jié)構(gòu)、官方增長(zhǎng)目標(biāo)下移等都預(yù)示著,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)類似過(guò)往十年的高速增長(zhǎng)將一去不復(fù)返,，樓市調(diào)頭向下的概率大增，不排除出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能,。”

近期外資機(jī)構(gòu)集體唱衰,，似乎也暗示著中國(guó)樓市將會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。上月,，穆迪將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”,；巴克萊預(yù)計(jì)中國(guó)大陸樓市的衰退趨勢(shì)將延續(xù)至2015年；瑞銀指出,，樓市調(diào)整將是未來(lái)兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大下行風(fēng)險(xiǎn),，中國(guó)樓市正面臨拐點(diǎn),。

房?jī)r(jià)下跌的副作用

當(dāng)樓市向好的時(shí)候，很多諸如住房供應(yīng)緊缺,、官僚主義盛行,、貧富差距拉大、杠桿率過(guò)高等矛盾,、風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被房?jī)r(jià)的快速上漲,、行業(yè)繁榮景象所掩蓋，一旦樓市出現(xiàn)調(diào)整,，房?jī)r(jià)下跌的副作用呈現(xiàn)放大效應(yīng),，這些問(wèn)題就會(huì)付出水面，其負(fù)面影響程度甚至可能大過(guò)行業(yè)調(diào)整本身,。

施永青認(rèn)為,，“一旦房?jī)r(jià)下跌、資產(chǎn)貶值,，首當(dāng)其沖受到打擊最大的就是房地產(chǎn)開發(fā)商,。一方面，據(jù)估算,，由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，房企當(dāng)前盈利率維持在10～20%水平，一旦價(jià)格持續(xù)下跌,，利潤(rùn)空間將進(jìn)一步壓縮,；另一方面，過(guò)去一年,，中國(guó)“地王”頻現(xiàn),，出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的局面,，開發(fā)商之所以敢爭(zhēng)先恐后的競(jìng)拍土地,，最關(guān)鍵的原因是：他們一致堅(jiān)定相信“面包”（房屋）遲早會(huì)貴過(guò)“面粉”（土地），但遺憾的是,，這種局面似乎離他們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn),；此外，中國(guó)大陸房企的資金杠桿率非常高,，70%是業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為的“合理”水平,，個(gè)別房企甚至達(dá)到150%，而香港房企一般維持在30%左右,。在政策調(diào)控,、行業(yè)調(diào)整、利潤(rùn)空間壓縮,、成本上升等等因素共同作用的情況下,，房企一旦資金鏈斷裂，其后果不堪設(shè)想，況且之前他們過(guò)了這些年好日子,，突然形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下,，顯然他們還沒(méi)有做好過(guò)冬的準(zhǔn)備，無(wú)奈之下,，只能通過(guò)降價(jià)促銷等手段快速回籠資金,。”

同時(shí)，眾所周知,，房地產(chǎn)部門對(duì)中國(guó)GDP所作的貢獻(xiàn)接近于20%,，行業(yè)調(diào)整勢(shì)必會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。他認(rèn)為,，“當(dāng)初一線城市通過(guò)“限購(gòu),、限貸”等行政手段人為壓制需求，導(dǎo)致大量開發(fā)商涌入二三線城市發(fā)展,，地方政府為了政績(jī)和地方收入,，毫無(wú)節(jié)制的賣地，根本不考慮是否有足夠的需求去消化,，有些城市的新城區(qū)比老城區(qū)還大很多,，且當(dāng)?shù)厝丝诔尸F(xiàn)凈流出態(tài)勢(shì)，這也是為什么大陸出現(xiàn)了那么多諸如鄂爾多斯等“鬼城”的主要原因,。”

既然住房供給短期內(nèi)無(wú)法消化,，意味著前期投入的流動(dòng)性被鎖定，投資被困顯然無(wú)助于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),。另外,，開發(fā)商在二三線城市項(xiàng)目被困，也會(huì)拖累一線城市項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng),。

決定樓市方向的關(guān)鍵因素

未來(lái)中國(guó)樓市到底何去何從,，對(duì)此，施永青表示,，決定未來(lái)中國(guó)樓市走向的關(guān)鍵因素有以下幾點(diǎn)：

一是,，住房空置率，尤其是二三線城市,，過(guò)去幾年,，金融系統(tǒng)通過(guò)影子銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的滲入不斷增加，地方政府舉債過(guò)多,，不得不賣地還債,，如果未來(lái)地方政府不改變以往策略，二三線城市空置率繼續(xù)呈現(xiàn)一路上升態(tài)勢(shì),，其房?jī)r(jià)只能不斷下跌,。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心上周發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》最新調(diào)研報(bào)告表明,，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)22.4%。

二是,，信貸,，以目前貨幣政策，即使限購(gòu)令取消,，由于市場(chǎng)流動(dòng)性匱乏,，也無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐。

三是,，交易環(huán)節(jié)成本,，20%個(gè)稅是導(dǎo)致中國(guó)大陸樓市成交持續(xù)低迷的重要原因之一，交投只有回到合理水平,，才能保證資源流向真正有需求的人手中,。

四是，自住和投資需求分別對(duì)待,，對(duì)于自住需求,，政府可以通過(guò)行政手段加以干預(yù)，包括提供足夠的土地,、控制價(jià)格等,，而投資需求，政府應(yīng)該盡量干預(yù),，風(fēng)險(xiǎn)由投資者自行承擔(dān),，當(dāng)前中國(guó)大陸樓市調(diào)控政策就是過(guò)于偏向自住需求，而不管投資需求,，顯然事倍功半,。

在未來(lái)中國(guó)樓市充滿變數(shù)的背景下，政策制定者,、房地產(chǎn)開發(fā)商以及購(gòu)房者又該如何應(yīng)對(duì),？

對(duì)中國(guó)政府而言，施永青指出,，“目前樓市形勢(shì)較為嚴(yán)峻,，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻，現(xiàn)階段一味任其自由發(fā)展,，很有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段已經(jīng)到了該出手的時(shí)機(jī)了,，應(yīng)盡快松綁一線城市限購(gòu),，至少保持樓市一份樂(lè)觀氛圍，至于二三線城市,，救與不救的結(jié)果都是一樣,。”

對(duì)于開發(fā)商而言,，他認(rèn)為，“他們需要面對(duì)現(xiàn)實(shí),，做好過(guò)冬的準(zhǔn)備,，不能像過(guò)去一樣，將希望寄托在政府讓步,，盡快回籠資金,。”

對(duì)于購(gòu)房者而言，他表示,，“目前樓市投資環(huán)境被人為壓制,，在樓市中的投資行為需要承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)，而自住需求,，則需要根據(jù)個(gè)人具體情況而定,，畢竟樓市漲跌預(yù)期并不會(huì)過(guò)于影響自住。”

施永青對(duì)中國(guó)大陸樓市的看法在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有一定的代表性,，但也有人持不同觀點(diǎn),，他們認(rèn)為，樓市分化,、房?jī)r(jià)下跌,、新開工面積、成交量增速放緩等現(xiàn)象屬于正常的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié),，樓市正朝著中國(guó)政府近幾年一直追求的合理回歸的方向發(fā)展,，從這點(diǎn)看，政府暫時(shí)沒(méi)有救市的必要,；況且,，房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是市場(chǎng)，波動(dòng)不可避免,；經(jīng)過(guò)十年的快速增長(zhǎng),，未來(lái)樓市邁入高基數(shù)、低增長(zhǎng)的發(fā)展階段是必然趨勢(shì),，行業(yè)增速調(diào)整并不意味著市場(chǎng)將出現(xiàn)拐點(diǎn),，甚至崩盤。

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