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房?jī)r(jià)跌了,，這在中國(guó)可能是家家戶戶都期盼也是很多人都糾結(jié)的大事一樁,。
中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,，70個(gè)大中城市5月房?jī)r(jià)環(huán)比在過(guò)去兩年來(lái)首次下跌，同比漲幅進(jìn)一步收窄并創(chuàng)逾一年來(lái)最低位,。中國(guó)指數(shù)研究院之前數(shù)據(jù)也顯示,，今年5月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，是自2012年6月以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次下跌,。端午節(jié)期間,，北京住宅交易量創(chuàng)下7年來(lái)的同期新低。同時(shí)近期北京南五環(huán)外的諸多知名樓盤網(wǎng)簽率也不足三成。
寧波,、無(wú)錫,、杭州蕭山、天津?yàn)I海,、銅陵,、鄭州、揚(yáng)州,、蕪湖等多地“救市”放低限購(gòu)門檻；還有一些城市實(shí)際推行“限降令”,，限制開(kāi)盤價(jià)下調(diào)幅度以避免房?jī)r(jià)下跌過(guò)猛,。
一邊是越來(lái)越多的樓盤降價(jià)促銷，一邊是手持現(xiàn)金觀望的購(gòu)房者,，對(duì)中國(guó)樓市的2014年迄今的表現(xiàn),，到底如何看待？房地產(chǎn)市場(chǎng)是否將面臨崩盤,？而這又是否會(huì)影響到中國(guó)本已不太樂(lè)觀的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),？
香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人、現(xiàn)任中原集團(tuán)董事,、曾任中原集團(tuán)主席施永青,，接受英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)采訪時(shí)表示，今年中國(guó)大陸樓市形勢(shì)非常嚴(yán)峻,，二三線城市,，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，且短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn),，救或不救的結(jié)果都是一樣,。而對(duì)于一線城市，他則認(rèn)為中國(guó)政府應(yīng)松綁限購(gòu),，避免爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。不過(guò)，對(duì)于政府對(duì)樓市是否調(diào)控以及何時(shí)調(diào)控到何種程度,，施永青則認(rèn)為,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不宜過(guò)分樂(lè)觀，還需“做好準(zhǔn)備過(guò)冬”,。
中國(guó)樓市步入下行通道,？
施永青表示，“過(guò)去十年,，中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)保持著近兩位數(shù)的高速增長(zhǎng),，再加上超百億的貨幣供應(yīng)量，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)猛,。在這個(gè)過(guò)程中,，還出現(xiàn)了房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增速背離的現(xiàn)象，即當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候,，房?jī)r(jià)并沒(méi)有像其它行業(yè)一樣隨之調(diào)整,，而是保持足夠堅(jiān)挺，不少一線城市在上漲預(yù)期以及巨大需求的推動(dòng)下,，還出現(xiàn)了不跌反升的局面,；隨著經(jīng)濟(jì)回升，當(dāng)市場(chǎng)普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)再次合理后,，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)新一輪的飆升,。”
他還指出，“如今,， “經(jīng)濟(jì)下限論”,、“穩(wěn)增長(zhǎng)”、調(diào)結(jié)構(gòu),、官方增長(zhǎng)目標(biāo)下移等都預(yù)示著,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)類似過(guò)往十年的高速增長(zhǎng)將一去不復(fù)返，樓市調(diào)頭向下的概率大增,，不排除出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能,。”
近期外資機(jī)構(gòu)集體唱衰，似乎也暗示著中國(guó)樓市將會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn),。上月,，穆迪將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”；巴克萊預(yù)計(jì)中國(guó)大陸樓市的衰退趨勢(shì)將延續(xù)至2015年,；瑞銀指出,，樓市調(diào)整將是未來(lái)兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大下行風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)樓市正面臨拐點(diǎn),。
房?jī)r(jià)下跌的副作用
當(dāng)樓市向好的時(shí)候,，很多諸如住房供應(yīng)緊缺、官僚主義盛行,、貧富差距拉大,、杠桿率過(guò)高等矛盾、風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被房?jī)r(jià)的快速上漲,、行業(yè)繁榮景象所掩蓋,，一旦樓市出現(xiàn)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌的副作用呈現(xiàn)放大效應(yīng),，這些問(wèn)題就會(huì)付出水面,，其負(fù)面影響程度甚至可能大過(guò)行業(yè)調(diào)整本身,。
施永青認(rèn)為，“一旦房?jī)r(jià)下跌,、資產(chǎn)貶值,，首當(dāng)其沖受到打擊最大的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。一方面,，據(jù)估算,，由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企當(dāng)前盈利率維持在10～20%水平,，一旦價(jià)格持續(xù)下跌,，利潤(rùn)空間將進(jìn)一步壓縮；另一方面,，過(guò)去一年,，中國(guó)“地王”頻現(xiàn)，出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的局面,，開(kāi)發(fā)商之所以敢爭(zhēng)先恐后的競(jìng)拍土地，最關(guān)鍵的原因是：他們一致堅(jiān)定相信“面包”（房屋）遲早會(huì)貴過(guò)“面粉”（土地）,，但遺憾的是,，這種局面似乎離他們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)；此外,，中國(guó)大陸房企的資金杠桿率非常高,，70%是業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為的“合理”水平，個(gè)別房企甚至達(dá)到150%,，而香港房企一般維持在30%左右,。在政策調(diào)控、行業(yè)調(diào)整,、利潤(rùn)空間壓縮,、成本上升等等因素共同作用的情況下，房企一旦資金鏈斷裂,，其后果不堪設(shè)想,，況且之前他們過(guò)了這些年好日子，突然形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下,，顯然他們還沒(méi)有做好過(guò)冬的準(zhǔn)備,，無(wú)奈之下，只能通過(guò)降價(jià)促銷等手段快速回籠資金,。”
同時(shí),，眾所周知，房地產(chǎn)部門對(duì)中國(guó)GDP所作的貢獻(xiàn)接近于20%,，行業(yè)調(diào)整勢(shì)必會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),。他認(rèn)為，“當(dāng)初一線城市通過(guò)“限購(gòu)、限貸”等行政手段人為壓制需求,，導(dǎo)致大量開(kāi)發(fā)商涌入二三線城市發(fā)展,，地方政府為了政績(jī)和地方收入，毫無(wú)節(jié)制的賣地,，根本不考慮是否有足夠的需求去消化,，有些城市的新城區(qū)比老城區(qū)還大很多，且當(dāng)?shù)厝丝诔尸F(xiàn)凈流出態(tài)勢(shì),，這也是為什么大陸出現(xiàn)了那么多諸如鄂爾多斯等“鬼城”的主要原因,。”
既然住房供給短期內(nèi)無(wú)法消化，意味著前期投入的流動(dòng)性被鎖定,，投資被困顯然無(wú)助于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),。另外，開(kāi)發(fā)商在二三線城市項(xiàng)目被困,，也會(huì)拖累一線城市項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng),。
決定樓市方向的關(guān)鍵因素
未來(lái)中國(guó)樓市到底何去何從，對(duì)此,，施永青表示,，決定未來(lái)中國(guó)樓市走向的關(guān)鍵因素有以下幾點(diǎn)：
一是，住房空置率,，尤其是二三線城市,，過(guò)去幾年，金融系統(tǒng)通過(guò)影子銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的滲入不斷增加,，地方政府舉債過(guò)多,，不得不賣地還債，如果未來(lái)地方政府不改變以往策略,，二三線城市空置率繼續(xù)呈現(xiàn)一路上升態(tài)勢(shì),，其房?jī)r(jià)只能不斷下跌。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心上周發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》最新調(diào)研報(bào)告表明,，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)22.4%,。
二是，信貸,，以目前貨幣政策,，即使限購(gòu)令取消，由于市場(chǎng)流動(dòng)性匱乏,，也無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐,。
三是，交易環(huán)節(jié)成本,，20%個(gè)稅是導(dǎo)致中國(guó)大陸樓市成交持續(xù)低迷的重要原因之一,，交投只有回到合理水平,，才能保證資源流向真正有需求的人手中。
四是,，自住和投資需求分別對(duì)待,，對(duì)于自住需求，政府可以通過(guò)行政手段加以干預(yù),，包括提供足夠的土地,、控制價(jià)格等，而投資需求,，政府應(yīng)該盡量干預(yù),，風(fēng)險(xiǎn)由投資者自行承擔(dān)，當(dāng)前中國(guó)大陸樓市調(diào)控政策就是過(guò)于偏向自住需求,，而不管投資需求,，顯然事倍功半。
在未來(lái)中國(guó)樓市充滿變數(shù)的背景下,，政策制定者,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者又該如何應(yīng)對(duì)？
對(duì)中國(guó)政府而言,，施永青指出,，“目前樓市形勢(shì)較為嚴(yán)峻，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻,，現(xiàn)階段一味任其自由發(fā)展，很有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),，現(xiàn)階段已經(jīng)到了該出手的時(shí)機(jī)了,，應(yīng)盡快松綁一線城市限購(gòu)，至少保持樓市一份樂(lè)觀氛圍,，至于二三線城市,，救與不救的結(jié)果都是一樣。”
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,，他認(rèn)為,，“他們需要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，做好過(guò)冬的準(zhǔn)備,，不能像過(guò)去一樣,，將希望寄托在政府讓步，盡快回籠資金,。”
對(duì)于購(gòu)房者而言,，他表示，“目前樓市投資環(huán)境被人為壓制,，在樓市中的投資行為需要承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn),，而自住需求,，則需要根據(jù)個(gè)人具體情況而定，畢竟樓市漲跌預(yù)期并不會(huì)過(guò)于影響自住,。”
施永青對(duì)中國(guó)大陸樓市的看法在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有一定的代表性,，但也有人持不同觀點(diǎn)，他們認(rèn)為,，樓市分化,、房?jī)r(jià)下跌、新開(kāi)工面積,、成交量增速放緩等現(xiàn)象屬于正常的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié),，樓市正朝著中國(guó)政府近幾年一直追求的合理回歸的方向發(fā)展，從這點(diǎn)看,，政府暫時(shí)沒(méi)有救市的必要,；況且，房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是市場(chǎng),，波動(dòng)不可避免,；經(jīng)過(guò)十年的快速增長(zhǎng)，未來(lái)樓市邁入高基數(shù),、低增長(zhǎng)的發(fā)展階段是必然趨勢(shì),，行業(yè)增速調(diào)整并不意味著市場(chǎng)將出現(xiàn)拐點(diǎn)，甚至崩盤,。
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