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房價(jià)跌了,，這在中國可能是家家戶戶都期盼也是很多人都糾結(jié)的大事一樁,。
中國國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市5月房價(jià)環(huán)比在過去兩年來首次下跌，同比漲幅進(jìn)一步收窄并創(chuàng)逾一年來最低位。中國指數(shù)研究院之前數(shù)據(jù)也顯示,，今年5月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，是自2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次下跌,。端午節(jié)期間,，北京住宅交易量創(chuàng)下7年來的同期新低。同時(shí)近期北京南五環(huán)外的諸多知名樓盤網(wǎng)簽率也不足三成,。
寧波,、無錫、杭州蕭山,、天津?yàn)I海,、銅陵、鄭州,、揚(yáng)州,、蕪湖等多地“救市”放低限購門檻；還有一些城市實(shí)際推行“限降令”,，限制開盤價(jià)下調(diào)幅度以避免房價(jià)下跌過猛,。
一邊是越來越多的樓盤降價(jià)促銷，一邊是手持現(xiàn)金觀望的購房者,，對中國樓市的2014年迄今的表現(xiàn)，到底如何看待？房地產(chǎn)市場是否將面臨崩盤,？而這又是否會(huì)影響到中國本已不太樂觀的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長,？
香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人、現(xiàn)任中原集團(tuán)董事,、曾任中原集團(tuán)主席施永青,，接受英國《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)采訪時(shí)表示，今年中國大陸樓市形勢非常嚴(yán)峻,，二三線城市,，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，且短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn),，救或不救的結(jié)果都是一樣,。而對于一線城市，他則認(rèn)為中國政府應(yīng)松綁限購,，避免爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。不過，對于政府對樓市是否調(diào)控以及何時(shí)調(diào)控到何種程度,，施永青則認(rèn)為,，房地產(chǎn)開發(fā)商不宜過分樂觀，還需“做好準(zhǔn)備過冬”,。
中國樓市步入下行通道,？
施永青表示，“過去十年,，中國大陸經(jīng)濟(jì)保持著近兩位數(shù)的高速增長,，再加上超百億的貨幣供應(yīng)量，導(dǎo)致房價(jià)上漲過快,、過猛,。在這個(gè)過程中，還出現(xiàn)了房價(jià)與經(jīng)濟(jì)增速背離的現(xiàn)象,，即當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候,，房價(jià)并沒有像其它行業(yè)一樣隨之調(diào)整，而是保持足夠堅(jiān)挺,，不少一線城市在上漲預(yù)期以及巨大需求的推動(dòng)下,，還出現(xiàn)了不跌反升的局面；隨著經(jīng)濟(jì)回升,，當(dāng)市場普遍認(rèn)為房價(jià)再次合理后,，房價(jià)就會(huì)出現(xiàn)新一輪的飆升。”
他還指出,，“如今,， “經(jīng)濟(jì)下限論”、“穩(wěn)增長”、調(diào)結(jié)構(gòu),、官方增長目標(biāo)下移等都預(yù)示著,，中國經(jīng)濟(jì)類似過往十年的高速增長將一去不復(fù)返，樓市調(diào)頭向下的概率大增,，不排除出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能,。”
近期外資機(jī)構(gòu)集體唱衰，似乎也暗示著中國樓市將會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn),。上月,，穆迪將中國房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”；巴克萊預(yù)計(jì)中國大陸樓市的衰退趨勢將延續(xù)至2015年,；瑞銀指出,，樓市調(diào)整將是未來兩年中國經(jīng)濟(jì)面臨的最大下行風(fēng)險(xiǎn)，中國樓市正面臨拐點(diǎn),。
房價(jià)下跌的副作用
當(dāng)樓市向好的時(shí)候,，很多諸如住房供應(yīng)緊缺、官僚主義盛行,、貧富差距拉大,、杠桿率過高等矛盾、風(fēng)險(xiǎn)會(huì)被房價(jià)的快速上漲,、行業(yè)繁榮景象所掩蓋,，一旦樓市出現(xiàn)調(diào)整，房價(jià)下跌的副作用呈現(xiàn)放大效應(yīng),，這些問題就會(huì)付出水面,，其負(fù)面影響程度甚至可能大過行業(yè)調(diào)整本身。
施永青認(rèn)為,，“一旦房價(jià)下跌,、資產(chǎn)貶值，首當(dāng)其沖受到打擊最大的就是房地產(chǎn)開發(fā)商,。一方面,，據(jù)估算，由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈,，房企當(dāng)前盈利率維持在10～20%水平,，一旦價(jià)格持續(xù)下跌，利潤空間將進(jìn)一步壓縮,；另一方面,，過去一年，中國“地王”頻現(xiàn),，出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的局面,，開發(fā)商之所以敢爭先恐后的競拍土地,，最關(guān)鍵的原因是：他們一致堅(jiān)定相信“面包”（房屋）遲早會(huì)貴過“面粉”（土地），但遺憾的是,，這種局面似乎離他們越來越遠(yuǎn),；此外，中國大陸房企的資金杠桿率非常高,，70%是業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為的“合理”水平，個(gè)別房企甚至達(dá)到150%,，而香港房企一般維持在30%左右,。在政策調(diào)控、行業(yè)調(diào)整,、利潤空間壓縮,、成本上升等等因素共同作用的情況下，房企一旦資金鏈斷裂,，其后果不堪設(shè)想,，況且之前他們過了這些年好日子，突然形勢急轉(zhuǎn)直下,，顯然他們還沒有做好過冬的準(zhǔn)備,，無奈之下，只能通過降價(jià)促銷等手段快速回籠資金,。”
同時(shí),，眾所周知，房地產(chǎn)部門對中國GDP所作的貢獻(xiàn)接近于20%,，行業(yè)調(diào)整勢必會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),。他認(rèn)為，“當(dāng)初一線城市通過“限購,、限貸”等行政手段人為壓制需求,，導(dǎo)致大量開發(fā)商涌入二三線城市發(fā)展，地方政府為了政績和地方收入,，毫無節(jié)制的賣地,，根本不考慮是否有足夠的需求去消化，有些城市的新城區(qū)比老城區(qū)還大很多,，且當(dāng)?shù)厝丝诔尸F(xiàn)凈流出態(tài)勢,，這也是為什么大陸出現(xiàn)了那么多諸如鄂爾多斯等“鬼城”的主要原因。”
既然住房供給短期內(nèi)無法消化,，意味著前期投入的流動(dòng)性被鎖定,，投資被困顯然無助于經(jīng)濟(jì)增長。另外,，開發(fā)商在二三線城市項(xiàng)目被困,，也會(huì)拖累一線城市項(xiàng)目的運(yùn)營,。
決定樓市方向的關(guān)鍵因素
未來中國樓市到底何去何從，對此,，施永青表示,，決定未來中國樓市走向的關(guān)鍵因素有以下幾點(diǎn)：
一是，住房空置率,，尤其是二三線城市,，過去幾年，金融系統(tǒng)通過影子銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的滲入不斷增加,，地方政府舉債過多,，不得不賣地還債，如果未來地方政府不改變以往策略,，二三線城市空置率繼續(xù)呈現(xiàn)一路上升態(tài)勢,，其房價(jià)只能不斷下跌。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心上周發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》最新調(diào)研報(bào)告表明,，2013年中國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達(dá)22.4%,。
二是，信貸,，以目前貨幣政策,，即使限購令取消，由于市場流動(dòng)性匱乏,，也無法對房價(jià)形成支撐,。
三是，交易環(huán)節(jié)成本,，20%個(gè)稅是導(dǎo)致中國大陸樓市成交持續(xù)低迷的重要原因之一,，交投只有回到合理水平，才能保證資源流向真正有需求的人手中,。
四是,，自住和投資需求分別對待，對于自住需求,，政府可以通過行政手段加以干預(yù),，包括提供足夠的土地、控制價(jià)格等,，而投資需求,，政府應(yīng)該盡量干預(yù)，風(fēng)險(xiǎn)由投資者自行承擔(dān),，當(dāng)前中國大陸樓市調(diào)控政策就是過于偏向自住需求,，而不管投資需求，顯然事倍功半,。
在未來中國樓市充滿變數(shù)的背景下,，政策制定者,、房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房者又該如何應(yīng)對？
對中國政府而言,，施永青指出,，“目前樓市形勢較為嚴(yán)峻，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻,，現(xiàn)階段一味任其自由發(fā)展,，很有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段已經(jīng)到了該出手的時(shí)機(jī)了,，應(yīng)盡快松綁一線城市限購,，至少保持樓市一份樂觀氛圍，至于二三線城市,，救與不救的結(jié)果都是一樣。”
對于開發(fā)商而言,，他認(rèn)為,，“他們需要面對現(xiàn)實(shí)，做好過冬的準(zhǔn)備,，不能像過去一樣,，將希望寄托在政府讓步，盡快回籠資金,。”
對于購房者而言,，他表示，“目前樓市投資環(huán)境被人為壓制,，在樓市中的投資行為需要承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn),，而自住需求，則需要根據(jù)個(gè)人具體情況而定,，畢竟樓市漲跌預(yù)期并不會(huì)過于影響自住,。”
施永青對中國大陸樓市的看法在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有一定的代表性，但也有人持不同觀點(diǎn),，他們認(rèn)為,，樓市分化、房價(jià)下跌,、新開工面積,、成交量增速放緩等現(xiàn)象屬于正常的市場自我調(diào)節(jié)，樓市正朝著中國政府近幾年一直追求的合理回歸的方向發(fā)展,，從這點(diǎn)看,，政府暫時(shí)沒有救市的必要；況且,，房地產(chǎn)市場既然是市場,，波動(dòng)不可避免,；經(jīng)過十年的快速增長，未來樓市邁入高基數(shù),、低增長的發(fā)展階段是必然趨勢,，行業(yè)增速調(diào)整并不意味著市場將出現(xiàn)拐點(diǎn)，甚至崩盤,。
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