房價跌了,，這在中國可能是家家戶戶都期盼也是很多人都糾結(jié)的大事一樁。

中國國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,，70個大中城市5月房價環(huán)比在過去兩年來首次下跌,，同比漲幅進一步收窄并創(chuàng)逾一年來最低位。中國指數(shù)研究院之前數(shù)據(jù)也顯示,，今年5月全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比下跌0.32%,，是自2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次下跌。端午節(jié)期間,，北京住宅交易量創(chuàng)下7年來的同期新低,。同時近期北京南五環(huán)外的諸多知名樓盤網(wǎng)簽率也不足三成。

寧波,、無錫,、杭州蕭山、天津濱海,、銅陵,、鄭州、揚州,、蕪湖等多地“救市”放低限購門檻,；還有一些城市實際推行“限降令”，限制開盤價下調(diào)幅度以避免房價下跌過猛,。

一邊是越來越多的樓盤降價促銷,，一邊是手持現(xiàn)金觀望的購房者，對中國樓市的2014年迄今的表現(xiàn),，到底如何看待,？房地產(chǎn)市場是否將面臨崩盤？而這又是否會影響到中國本已不太樂觀的實體經(jīng)濟增長,？
       香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人,、現(xiàn)任中原集團董事,、曾任中原集團主席施永青，接受英國《金融時報》中文網(wǎng)采訪時表示,，今年中國大陸樓市形勢非常嚴峻,，二三線城市，樓市拐點已經(jīng)出現(xiàn),，且短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn),，救或不救的結(jié)果都是一樣。而對于一線城市,，他則認為中國政府應(yīng)松綁限購,，避免爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。不過,，對于政府對樓市是否調(diào)控以及何時調(diào)控到何種程度,，施永青則認為，房地產(chǎn)開發(fā)商不宜過分樂觀,，還需“做好準備過冬”,。

中國樓市步入下行通道？

施永青表示,，“過去十年,，中國大陸經(jīng)濟保持著近兩位數(shù)的高速增長，再加上超百億的貨幣供應(yīng)量,，導(dǎo)致房價上漲過快,、過猛。在這個過程中,，還出現(xiàn)了房價與經(jīng)濟增速背離的現(xiàn)象,，即當(dāng)中國經(jīng)濟出現(xiàn)調(diào)整的時候，房價并沒有像其它行業(yè)一樣隨之調(diào)整,，而是保持足夠堅挺,，不少一線城市在上漲預(yù)期以及巨大需求的推動下，還出現(xiàn)了不跌反升的局面,；隨著經(jīng)濟回升,，當(dāng)市場普遍認為房價再次合理后，房價就會出現(xiàn)新一輪的飆升,。”

他還指出,，“如今， “經(jīng)濟下限論”,、“穩(wěn)增長”,、調(diào)結(jié)構(gòu)、官方增長目標下移等都預(yù)示著,，中國經(jīng)濟類似過往十年的高速增長將一去不復(fù)返,，樓市調(diào)頭向下的概率大增,，不排除出現(xiàn)拐點的可能。”

近期外資機構(gòu)集體唱衰,，似乎也暗示著中國樓市將會出現(xiàn)拐點,。上月，穆迪將中國房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”,；巴克萊預(yù)計中國大陸樓市的衰退趨勢將延續(xù)至2015年,；瑞銀指出，樓市調(diào)整將是未來兩年中國經(jīng)濟面臨的最大下行風(fēng)險,，中國樓市正面臨拐點,。

房價下跌的副作用

當(dāng)樓市向好的時候，很多諸如住房供應(yīng)緊缺,、官僚主義盛行,、貧富差距拉大、杠桿率過高等矛盾,、風(fēng)險會被房價的快速上漲、行業(yè)繁榮景象所掩蓋,，一旦樓市出現(xiàn)調(diào)整,，房價下跌的副作用呈現(xiàn)放大效應(yīng)，這些問題就會付出水面,，其負面影響程度甚至可能大過行業(yè)調(diào)整本身,。

施永青認為，“一旦房價下跌,、資產(chǎn)貶值,，首當(dāng)其沖受到打擊最大的就是房地產(chǎn)開發(fā)商。一方面,，據(jù)估算,，由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，房企當(dāng)前盈利率維持在10～20%水平,，一旦價格持續(xù)下跌,，利潤空間將進一步壓縮；另一方面,，過去一年,，中國“地王”頻現(xiàn)，出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的局面,，開發(fā)商之所以敢爭先恐后的競拍土地,，最關(guān)鍵的原因是：他們一致堅定相信“面包”（房屋）遲早會貴過“面粉”（土地），但遺憾的是,，這種局面似乎離他們越來越遠,；此外,，中國大陸房企的資金杠桿率非常高，70%是業(yè)內(nèi)普遍認為的“合理”水平,，個別房企甚至達到150%,，而香港房企一般維持在30%左右。在政策調(diào)控,、行業(yè)調(diào)整,、利潤空間壓縮、成本上升等等因素共同作用的情況下,，房企一旦資金鏈斷裂,，其后果不堪設(shè)想，況且之前他們過了這些年好日子,，突然形勢急轉(zhuǎn)直下,，顯然他們還沒有做好過冬的準備，無奈之下,，只能通過降價促銷等手段快速回籠資金,。”

同時，眾所周知,，房地產(chǎn)部門對中國GDP所作的貢獻接近于20%,，行業(yè)調(diào)整勢必會影響到經(jīng)濟增長目標的實現(xiàn)。他認為,，“當(dāng)初一線城市通過“限購,、限貸”等行政手段人為壓制需求，導(dǎo)致大量開發(fā)商涌入二三線城市發(fā)展,，地方政府為了政績和地方收入,，毫無節(jié)制的賣地，根本不考慮是否有足夠的需求去消化,，有些城市的新城區(qū)比老城區(qū)還大很多,，且當(dāng)?shù)厝丝诔尸F(xiàn)凈流出態(tài)勢，這也是為什么大陸出現(xiàn)了那么多諸如鄂爾多斯等“鬼城”的主要原因,。”

既然住房供給短期內(nèi)無法消化,，意味著前期投入的流動性被鎖定，投資被困顯然無助于經(jīng)濟增長,。另外,，開發(fā)商在二三線城市項目被困，也會拖累一線城市項目的運營,。

決定樓市方向的關(guān)鍵因素

未來中國樓市到底何去何從,，對此，施永青表示，決定未來中國樓市走向的關(guān)鍵因素有以下幾點：

一是,，住房空置率,，尤其是二三線城市，過去幾年,，金融系統(tǒng)通過影子銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的滲入不斷增加,，地方政府舉債過多，不得不賣地還債,，如果未來地方政府不改變以往策略,，二三線城市空置率繼續(xù)呈現(xiàn)一路上升態(tài)勢，其房價只能不斷下跌,。西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心上周發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》最新調(diào)研報告表明,，2013年中國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達22.4%。

二是,，信貸,，以目前貨幣政策，即使限購令取消,，由于市場流動性匱乏,，也無法對房價形成支撐。

三是,，交易環(huán)節(jié)成本,，20%個稅是導(dǎo)致中國大陸樓市成交持續(xù)低迷的重要原因之一，交投只有回到合理水平,，才能保證資源流向真正有需求的人手中。

四是,，自住和投資需求分別對待,，對于自住需求，政府可以通過行政手段加以干預(yù),，包括提供足夠的土地,、控制價格等，而投資需求,，政府應(yīng)該盡量干預(yù),，風(fēng)險由投資者自行承擔(dān)，當(dāng)前中國大陸樓市調(diào)控政策就是過于偏向自住需求,，而不管投資需求,，顯然事倍功半。

在未來中國樓市充滿變數(shù)的背景下,，政策制定者,、房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房者又該如何應(yīng)對？

對中國政府而言,，施永青指出,，“目前樓市形勢較為嚴峻,，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的重要性不言而喻，現(xiàn)階段一味任其自由發(fā)展,，很有可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險,，現(xiàn)階段已經(jīng)到了該出手的時機了，應(yīng)盡快松綁一線城市限購,，至少保持樓市一份樂觀氛圍,，至于二三線城市，救與不救的結(jié)果都是一樣,。”

對于開發(fā)商而言,，他認為，“他們需要面對現(xiàn)實,，做好過冬的準備,，不能像過去一樣，將希望寄托在政府讓步,，盡快回籠資金,。”

對于購房者而言，他表示,，“目前樓市投資環(huán)境被人為壓制,，在樓市中的投資行為需要承擔(dān)較高的風(fēng)險，而自住需求,，則需要根據(jù)個人具體情況而定,，畢竟樓市漲跌預(yù)期并不會過于影響自住。”

施永青對中國大陸樓市的看法在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有一定的代表性,，但也有人持不同觀點,，他們認為，樓市分化,、房價下跌,、新開工面積、成交量增速放緩等現(xiàn)象屬于正常的市場自我調(diào)節(jié),，樓市正朝著中國政府近幾年一直追求的合理回歸的方向發(fā)展,，從這點看，政府暫時沒有救市的必要,；況且,，房地產(chǎn)市場既然是市場，波動不可避免,；經(jīng)過十年的快速增長,，未來樓市邁入高基數(shù)、低增長的發(fā)展階段是必然趨勢，行業(yè)增速調(diào)整并不意味著市場將出現(xiàn)拐點,，甚至崩盤,。

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