醞釀了10年之久的住房反向抵押終于落地,。

未來兩年，北京,、上海,、廣州、武漢4個城市將成為“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”（以下簡稱“住房反向抵押”）試點城市,。6月23日,，中國保監(jiān)會對外發(fā)布了《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（放心保）試點指導意見》（以下簡稱《指導意見》），宣布了試點事宜,。

保監(jiān)會表示,，《指導意見》的出臺,，是為了貫徹落實國務(wù)院的有關(guān)要求，鼓勵保險業(yè)積極參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展,，探索完善我國養(yǎng)老保障體系,、豐富養(yǎng)老保障方式的新途徑。跟據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解,，目前已有幸福人壽,、合眾人壽、泰康保險等險資進行試點方案的制定,，且已上報保監(jiān)會,。但此前參與產(chǎn)品模型研究和設(shè)計保險企業(yè)如太保保險、平安壽險卻未有實質(zhì)性動作,。

2003年,，以房養(yǎng)老理念被時任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁的孟曉蘇引入國內(nèi)，開始發(fā)韌,。其后,，有很多城市都計劃推出這一養(yǎng)老發(fā)展模式，北京,、上海,、南京等地均有試點。但10年過后,，這一養(yǎng)老模式仍未能走到現(xiàn)實層面,，因此受到產(chǎn)權(quán)、法規(guī),、觀念等制約和影響,，很多城市的試點最后都無疾而終。

“是次產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品就是為了破解上述瓶頸,。”接受記者采訪的保監(jiān)會人士表示,。

然而，隨著以房養(yǎng)老新方案的出臺和試點的實施,，其能否真正落地還需拭目以待,。

門檻居高

根據(jù)該《指導意見》，保險公司應該向中國保監(jiān)會提出申請并獲得試點資格后才開展反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù),。

在資格準入方面,，申請試點資格的保險公司不僅需要滿足“開業(yè)滿5年、注冊資本不少于20億元”的要求,，同時須滿足保險公司償付能力管理規(guī)定,，且申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%。

此外,，試點公司須具備較強的保險精算技術(shù),，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險進行科學合理定價,；具有專業(yè)法律人員，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險相關(guān)法律問題進行處理,；具有房地產(chǎn)物業(yè)管理專業(yè)人員或委托有資質(zhì)的物業(yè)管理機構(gòu),，有能力對抵押房產(chǎn)進行日常維護及依法處置；具備完善的公司治理結(jié)構(gòu),、內(nèi)部風險管理和控制體系,，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險業(yè)務(wù)實行專項管理和獨立核算。

《指導意見》指出,，根據(jù)保險公司對于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同,，試點產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。

參與型產(chǎn)品,，保險公司可參與分享房屋增值收益,，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分,，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產(chǎn)品,，保險公司不參與分享房屋增值收益,，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。

“這次保監(jiān)會要求的門檻較高,，也是為了保證消費者權(quán)益,，做好風險控制。”幸福人壽住房反向抵押課題組一位不愿具名的成員表示,。

另外,，住房反向抵押將主要在北京、上海,、廣州和武漢進行試點,。對于這樣的選擇，保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部養(yǎng)老保險處處長姚渝解釋稱,，這些城市老年人居多,、房地產(chǎn)市場發(fā)達，且武漢已經(jīng)有了兩家保險公司投資了養(yǎng)老社區(qū),，可在老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險和養(yǎng)老社區(qū)的結(jié)合上開展一些嘗試和探索,。

姚渝稱，未來保監(jiān)會還將和相關(guān)部委進一步溝通,，爭取國家對該項業(yè)務(wù)政策支持,。

險企為業(yè)務(wù)主體

這一次，保險企業(yè)成為了試點推行的主體,。

據(jù)悉,，不同于美國接近于銀行按揭業(yè)務(wù)的反向抵押養(yǎng)老保險,，在我國的業(yè)務(wù)落點是終身年金保險，資金來自保險公司,，這表明住房反向抵押養(yǎng)老保險的主體將是保險企業(yè),。

“反按揭業(yè)務(wù)與終生養(yǎng)老保險金結(jié)合的產(chǎn)品特點是，將由保險公司承擔長壽風險和房價下跌風險,。”姚渝說,。

實際上，幸福人壽自從2003年起就已開始醞釀住房反向抵押業(yè)務(wù),，但一直無果,。2013年9月14日，國務(wù)院發(fā)布35號文首次明確指出“要求開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”,。不久,，幸福人壽就接到了來自保監(jiān)會要求遞交試點方案任務(wù)。2013年11月,，幸福人壽專門成立了“住房反向抵押養(yǎng)老保險”課題組,，并按照計劃于2013年12月3日向保監(jiān)會提交了《幸福反向抵押養(yǎng)老保險實施方案》。

目前,，幸福人壽已經(jīng)基本完成了產(chǎn)品的設(shè)計研發(fā)與模型測算工作,。據(jù)幸福人壽住房反向抵押課題組人員介紹，在開展住房反向抵押養(yǎng)老保險相關(guān)市場調(diào)研過程中,，陸續(xù)有老人對幸福人壽開展的以房養(yǎng)老試點表示出了興趣和需求,。

“如試點資格獲批，幸福人壽將采取統(tǒng)一規(guī)劃,、分步啟動的方式,，在北京、上海,、廣州和武漢四個城市陸續(xù)開展試點工作,。”上述幸福人壽住房反向抵押課題組人員表示。

合眾人壽品牌宣傳部副總經(jīng)理孫振松對記者表示,，合眾人壽一定會用好這個試點開展住房反向抵押,。

此前，合眾人壽已經(jīng)對日本,、美國,、法國等國住房反向抵押產(chǎn)品的定價、運營模式,、風險控制等方面進行了研究,，初步形成了產(chǎn)品方案，目前已上報保監(jiān)會,。“但該何時開展仍在計劃中,。”

泰康人壽同樣沒有具體的試點實行計劃和產(chǎn)品推出時間節(jié)點,。

另據(jù)記者了解到，此前除了幸福人壽外,，平安人壽,、太保保險、新華人壽,、泰康之家等6家保險公司都參與了此次保監(jiān)會以房養(yǎng)老方案的制定,，并都參與了保監(jiān)會去年年底組織的幾次內(nèi)部會議。但此次《指導意見》發(fā)布后,，太保保險及平安保險未有實質(zhì)動作,。

對此，平安人壽表示,，現(xiàn)在沒有準備相關(guān)產(chǎn)品主要是由于新政策涉及房地產(chǎn)等新風險領(lǐng)域,，需要對客戶的房產(chǎn)進行長期估值、抵押,，客戶的服務(wù),、理賠等工作也與傳統(tǒng)保險業(yè)務(wù)有較大差異，需要認真研究評估,。

另外,，據(jù)記者了解，雖然此次《指導意見》指摘的主角是壽險企業(yè),，但早已有銀行在推動相關(guān)業(yè)務(wù)。承擔上海地區(qū)超過40%養(yǎng)老金發(fā)放的上海銀行在去年已推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品系列和增值服務(wù),。

據(jù)悉,，上海銀行版以房養(yǎng)老含租房養(yǎng)老、換房養(yǎng)老,、房貸養(yǎng)老等多種模式,。而“反向抵押倒按揭”產(chǎn)品只是上海銀行為客戶提供的一個選擇。分為定期型產(chǎn)品(貸款期限固定,，如10年)和終生型產(chǎn)品(貸款期限到借款人身故為止),。

目前，上海銀行已經(jīng)在部分網(wǎng)店進行以房養(yǎng)老產(chǎn)品試運營,，并已經(jīng)有客戶簽約,。上海銀行方面稱，未來將推出更多以房養(yǎng)老創(chuàng)新產(chǎn)品和增值服務(wù),。

完全落地尚需時日

對于一些險企業(yè)審慎,，著名經(jīng)濟學家葉檀評論表示，“房地產(chǎn)市場一旦下行,，風險都在保險公司身上,，保險公司會成為最大的房東,，自然不會愿意操作這一高風險低收益的事情。況且新政過于簡約,，參與型如何評估分享收益,？非參與型以怎樣的水準向老人發(fā)放收益？都沒有約定,，保險公司審慎也很正常,。”

長期關(guān)注以房養(yǎng)老的業(yè)內(nèi)專家表示，住房反向抵押養(yǎng)老保險是將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來,，法律關(guān)系復雜,、風險管控難度較大，推動落地則需要各業(yè)務(wù)部門支持,。

“此前的住房反向抵押多次試行均以失敗告終,，也表明消費者的心理和情感接納需要一個過程。國家在完善政策支持細則的同時也要加大宣傳力度,。”專家指出,，另外，鑒于國際經(jīng)驗是各國政府在開展反向抵押養(yǎng)老保險的頂層設(shè)計均是以政府支持加市場化運作的模式,，我國政府在下一步也應該考慮給予保險公司一些扶持和優(yōu)惠,。

對于業(yè)界質(zhì)疑及10年無果問題，保監(jiān)會人身保險監(jiān)管部主任袁成序坦言道,，“住房反向抵押在我國還是一個新生事物,，在國外也是一項小眾業(yè)務(wù)。不論對監(jiān)管部門,、保險公司還是消費者,，都沒有成熟的經(jīng)驗可供借鑒，還需不斷試點,。”