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6月27日,，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第九次會(huì)議表決通過(guò)：將免去姜偉新的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)部長(zhǎng)職務(wù)，任命陳政高為住建部部長(zhǎng),。
在就任部長(zhǎng)之前的一個(gè)月里，陳政高曾以住建部黨組書(shū)記的身份赴皖、貴,、川、湘調(diào)研了棚戶區(qū)改造(下稱“棚改”)和保障房建設(shè),。在如期履職住建部部長(zhǎng)后,，業(yè)界普遍認(rèn)為，棚改或?qū)⒊蔀?ldquo;穩(wěn)增長(zhǎng)”的重要發(fā)力點(diǎn)之一,。
棚改拉動(dòng)萬(wàn)億投資
從此前的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)棚戶區(qū)改造,，到陳政高的遼寧“棚改經(jīng)驗(yàn)”,，再到他之前的低調(diào)密集調(diào)研不難看出，未來(lái)住建部的工作重點(diǎn)之一無(wú)疑是在保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造上,。
國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)此前在訪問(wèn)英國(guó),、希臘期間，多次對(duì)世界作出中國(guó)經(jīng)濟(jì)并不會(huì)“硬著陸”的“國(guó)際承諾”,，并在英國(guó)智庫(kù)演講時(shí),，明確用7.5%“下限論”代替7.5%“左右論”，并表示政府已經(jīng)準(zhǔn)備調(diào)整政策,，以確保政策發(fā)揮作用,。
“政府已經(jīng)準(zhǔn)備調(diào)整政策”中，包括哪些方面成為各方爭(zhēng)相討論的焦點(diǎn),。不過(guò)可以預(yù)見(jiàn)的一點(diǎn)是,，在經(jīng)濟(jì)乏力、新增長(zhǎng)點(diǎn)尚不明顯之際,，總理力主的棚改工作將擔(dān)負(fù)起重要作用,。
“目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)存在著下行壓力，1~5月三個(gè)主要投資方向中,，只有基礎(chǔ)建設(shè)投資是增長(zhǎng)的,。因此，作為基礎(chǔ)設(shè)施投資中的棚改對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)說(shuō),，將發(fā)揮重要作用,。”國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制與管理研究所金融中心主任張海魚(yú)在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。
按照規(guī)定,，棚戶區(qū)改造的安置房戶均面積在45平方米/戶以上,。銀河證券做了一份分析報(bào)告，湊整按每戶50平方米,、每平方米投資2000元來(lái)簡(jiǎn)單測(cè)算,，今年470萬(wàn)套的棚戶區(qū)改造房建設(shè)將拉動(dòng)5000億元左右的投資額。
這只是投資總額的一半,，棚改需要支付拆遷成本,、基礎(chǔ)配套建設(shè)等。住建部新聞發(fā)言人倪虹曾在全國(guó)兩會(huì)上透露,，2014年政府工作報(bào)告確定改造的各類棚戶區(qū)470萬(wàn)戶,，這一規(guī)模的改造需要超過(guò)1萬(wàn)億元的資金。
“這有利于部分抵消樓市調(diào)控帶來(lái)的對(duì)投資的負(fù)面效應(yīng),，起到保投資,、拉消費(fèi)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的作用,。”華東師范大學(xué)城市發(fā)展研究院研究員張傳勇肯定了棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極作用,。
對(duì)于這1萬(wàn)億元資金的拉動(dòng)作用,，國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部副主任祝寶良在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“如果啟動(dòng)起來(lái),，這將會(huì)帶動(dòng)起鋼材,、建材等上下游產(chǎn)業(yè)，這些無(wú)疑會(huì)對(duì)下半年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出一部分貢獻(xiàn),。”
“棚改不僅可以改善居民居住環(huán)境,，還可以有效拉動(dòng)地方投資，尤其在全國(guó)建設(shè)性用地愈發(fā)緊俏的情況下,，所以是大有文章可做的,。”張傳勇表示。他同時(shí)強(qiáng)調(diào),，棚改需要投入大量的時(shí)間和資金,，如何解決好資金及落實(shí)問(wèn)題是一項(xiàng)重大的系統(tǒng)工程。
資金渠道突破
棚改有望加速
張傳勇?lián)牡膯?wèn)題正在逐步得到解決,。
6月26日,，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行(下稱“國(guó)開(kāi)行”)拿到銀監(jiān)會(huì)的批復(fù)，正式籌建住宅金融事業(yè)部,。這標(biāo)志著由國(guó)開(kāi)行成立專門(mén)機(jī)構(gòu)支持棚戶區(qū)改造工作取得了重大進(jìn)展，棚改資金缺口問(wèn)題出現(xiàn)了政策突破,。
住宅金融事業(yè)部4月2日由國(guó)務(wù)院會(huì)議明確,，將實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券,，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè),。
在國(guó)開(kāi)行的融資引領(lǐng)作用下，工行,、建行和農(nóng)行等商業(yè)性銀行的保障性住房貸款也在持續(xù)增長(zhǎng),。
中國(guó)銀行的一位相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“從去年下半年開(kāi)始，我行就放寬了對(duì)于棚改的貸款條件,，貸款企業(yè)自有資金比例降低至25%,。今年我行會(huì)繼續(xù)加大對(duì)該業(yè)務(wù)的支持力度，預(yù)計(jì)會(huì)出臺(tái)更加具體的指導(dǎo)意見(jiàn),。”
而平安銀行信貸部工作人員則表示,，“平安銀行對(duì)于棚改的資金已經(jīng)下放到各級(jí)分行，由各級(jí)分行根據(jù)實(shí)際情況制定棚改的信貸政策,。”
與此同時(shí),，以發(fā)行企業(yè)債形式籌集棚改資金方面也有所突破。
5月,，由國(guó)家發(fā)改委下發(fā)的《關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》,，發(fā)改委將酌情擴(kuò)大企業(yè)債券資金用于棚戶區(qū)改造的規(guī)模,，對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目較多、資金缺口較大,，且地方政府性債務(wù)率較低的地區(qū),，適當(dāng)增加其承擔(dān)棚戶區(qū)改造的城投類公司年度發(fā)債規(guī)模指標(biāo)。
“此前的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出,，要采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券,，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。發(fā)改委也發(fā)文在多個(gè)方面強(qiáng)化了對(duì)企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造的政策支持,。這些政策的有效落實(shí)是下一步推進(jìn)棚改工作的重要方面,。”住建部政策研究中心研究員趙路興在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。
除了國(guó)家政策上的支持,，地方政府的融資創(chuàng)新也很關(guān)鍵,。“遼寧棚改的成功經(jīng)驗(yàn)之一就是拓寬融資渠道。”北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心教授張文清表示,，“政府+市場(chǎng)+社會(huì)的融資架構(gòu),，給棚改市場(chǎng)引來(lái)了資本活水。”
在國(guó)際金融投資家聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席孫飛看來(lái),，解決棚改融資問(wèn)題,，可以成立棚改產(chǎn)業(yè)基金會(huì)，“積極探索融資渠道多元化,，由政府主導(dǎo),，鼓勵(lì)公積金、社?；鹉軌騾⑴c進(jìn)來(lái),。”
房企參與成挑戰(zhàn)
融資渠道的突破讓棚改有了推進(jìn)的動(dòng)力，但如何能讓更多的房企參與,，還需要考驗(yàn)中央政策以及地方政府的智慧,。
“沒(méi)有金剛鉆，別攬棚改活,。”一位知名房企的市場(chǎng)營(yíng)銷部經(jīng)理這樣對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者直言道,，“棚改有‘兩個(gè)固定，一個(gè)不固定’特性：銷售對(duì)象固定,，都是回遷戶,；銷售價(jià)格固定，政府規(guī)定好了,。銷售周期不固定,，常有拆遷戶與政府展開(kāi)‘拉鋸戰(zhàn)’。”
耗資巨大,、利潤(rùn)微薄,，這兩個(gè)棚改攔路虎,，讓大多數(shù)房企望而卻步。而若沒(méi)有房企的廣泛支持參與,，想順利完成今年的棚改目標(biāo),，頗有難度。
北京一家國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)人士在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示,，“棚改項(xiàng)目在北京的難點(diǎn)在于土地一級(jí)開(kāi)發(fā),。首先是拆遷，之后是完善大市政條件,，包括三通一平,，甚至七通一平等一系列問(wèn)題。這部分投資實(shí)際上應(yīng)該由政府承擔(dān),，但是當(dāng)前很多都是由開(kāi)發(fā)商來(lái)推動(dòng),，這部分費(fèi)用開(kāi)發(fā)商承擔(dān)起來(lái)可不容易。”
“棚改項(xiàng)目需要地方政府積極進(jìn)行政策設(shè)計(jì),，通過(guò)成本效益來(lái)核算,，在土地、稅收方面讓利調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的積極性,。要結(jié)合市場(chǎng)狀況,，保證開(kāi)發(fā)企業(yè)基本利潤(rùn)率。”張海魚(yú)認(rèn)為,。
“在遼寧模式中,，政府通過(guò)規(guī)劃主導(dǎo)，帶動(dòng)周邊地塊,、物業(yè)升值，彌補(bǔ)了棚改項(xiàng)目‘微利’的缺點(diǎn),，提高了企業(yè)參與的積極性,。”張文清認(rèn)為，遼寧模式中的很多創(chuàng)新值得學(xué)習(xí),。“另外,，遼寧模式中政府吸引開(kāi)發(fā)商的招數(shù)還有‘買(mǎi)一送一’——一般是一個(gè)棚戶區(qū)項(xiàng)目綁定一個(gè)普通住宅地塊，誰(shuí)接手棚改項(xiàng)目,，誰(shuí)就可以以優(yōu)惠價(jià)格或政策拿綁定的那塊地,。這樣可以使房企的心理和利潤(rùn)上都得到平衡。
