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樓市調(diào)整不會很快結(jié)束 房價不會無限制下跌

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核心提示:當前房地產(chǎn)市場低迷,量價齊跌的態(tài)勢為近幾年來首次出現(xiàn),,房地產(chǎn)投資增速也罕見地低于固定資產(chǎn)投資增速。在此情況下,不少人寄望于救市政策來激活市場,,但在供需關(guān)系趨于平衡、內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定的情況下,,樓市調(diào)整期恐不會在短期內(nèi)結(jié)束,。

當前房地產(chǎn)市場低迷,量價齊跌的態(tài)勢為近幾年來首次出現(xiàn),,房地產(chǎn)投資增速也罕見地低于固定資產(chǎn)投資增速,。在此情況下,不少人寄望于救市政策來激活市場,,但在供需關(guān)系趨于平衡,、內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定的情況下,樓市調(diào)整期恐不會在短期內(nèi)結(jié)束,。

從去年末開始,,房地產(chǎn)市場調(diào)整就初現(xiàn)端倪,如今調(diào)整期已超過半年,。雖然去年年初,,我國曾出臺調(diào)控樓市的“新國五條”,但就市場表現(xiàn)來看,,該政策的效果并不明顯,。國內(nèi)外經(jīng)濟形勢相對穩(wěn)定,由此可以得出,,此輪房地產(chǎn)市場的異動并未受到宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境的過多影響,,而是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。

所謂的“自發(fā)調(diào)整”,,主要體現(xiàn)在供需關(guān)系和價格等市場要素上,。從供應端來看,經(jīng)過多年的房地產(chǎn)投資高速增長,我國房屋供應量大大增加,。尤其在土地財政和房地產(chǎn)經(jīng)濟的驅(qū)動下,,不少城市出現(xiàn)供大于求的情況,近幾年頻繁被曝出的“空城”等現(xiàn)象,,無一不是明證,。

數(shù)據(jù)顯示,當前各大城市的庫存量均比以往有明顯提高,。其中,,武漢、青島,、長沙等熱點城市的去化周期已超過20個月,,而西安、杭州,、天津的去化周期則超過兩年,,北京的庫存也在近期突破8萬套大關(guān),為近兩年的新高,,市場過剩水平可見一斑,。

在需求端,由于產(chǎn)業(yè)配套不足,、戶籍門檻阻礙,,使得城鎮(zhèn)化進程偏慢,需求增速放緩,。很多二三線城市表現(xiàn)出“人口凈流出”,,極大削減了購房需求。同時,,隨著市場調(diào)整的開始,,不少購房者轉(zhuǎn)為觀望,進一步加劇了需求頹勢,。

價格因素同樣成為市場調(diào)整的誘因,,尤其在一線城市。

近幾年來,,一線城市房價上漲迅速,,去年的同比漲幅甚至一度超過20%,為有統(tǒng)計以來的首次,。在房價長期背離居民購買力之后,,成交量勢必難以持續(xù),價格也會出現(xiàn)明顯回調(diào),。

從上述情況不難看出,,如今的房地產(chǎn)市場正處在自我糾偏的過程中。供需關(guān)系的平衡意味著,市場已經(jīng)告別短缺時代,,房地產(chǎn)業(yè)的高速增長也將隨之終結(jié),。除非出現(xiàn)信貸政策的大規(guī)模放松和類似“四萬億投資”的刺激,否則這種趨勢很難因零星的救市措施而發(fā)生改變,。

我國樓市的周期性調(diào)整一直是市場常態(tài),。在此輪市場異動之前,前兩輪調(diào)整分別位于2008年底至2009年初,,以及2011年底至2012年初,。其中,根據(jù)國家統(tǒng)計局對70大中城市的統(tǒng)計,,前者的房價下跌周期持續(xù)了6個月,,后者為8個月。

但如今樓市面臨的內(nèi)外環(huán)境都有明顯不同,。從行業(yè)內(nèi)來看,,整體供需關(guān)系趨于平衡,爆發(fā)式增長乏力;外部環(huán)境中,,國內(nèi)外經(jīng)濟形勢相對穩(wěn)定,,出臺貨幣刺激的可能性較小,這也決定了此輪市場調(diào)整的周期可能會超過前者,。今年5月出現(xiàn)的70大中城市新房價格環(huán)比下調(diào),可能至少持續(xù)到今年年末,。

當然,,在漫長的調(diào)整期中,仍有兩個特征值得關(guān)注,。一是區(qū)域差異愈加顯著,。由于城市資源的分配不均,不同層級的城市之間,,差異愈加顯著,。一線城市和熱點二線城市仍有較大的吸引力,這也決定了在適當?shù)臈l件下,,市場可能會提前回暖,。而廣大三四線城市完全陷入供應過剩、消化不足的窘境,,市場低迷期或?qū)⒏L,。

二是房價下調(diào)空間不大。雖然各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房價已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào),,但在“穩(wěn)健貨幣政策”的背景下,,房屋作為重大可投資不動產(chǎn),其價值并不會出現(xiàn)縮水,反而可能繼續(xù)抬升,。同時,,隨著土地、建安,、財務(wù)等各項成本的提高,,房價下調(diào)的空間已經(jīng)不大。在此輪調(diào)整中,,房價只會向“合理水平”回歸,,而不會無限制地下跌。


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