據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，2014年7月上海預(yù)計(jì)將有25個(gè)住宅項(xiàng)目開盤或加推,，與6月的64個(gè)預(yù)開盤量大幅萎縮60.94%，較2013年同期下降26.47%,。
在這25個(gè)項(xiàng)目中,，共有13個(gè)新盤首次亮相。同時(shí),，到6月13日,，上海市商品住宅存量面積歷史上首次突破1100萬平，為近三年來新高,。
新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷告訴記者,，7、8月份是傳統(tǒng)的樓市淡季,，推盤量通常會出現(xiàn)一定下滑,，整體供應(yīng)會保持相對溫和的狀態(tài)。對于開發(fā)商而言，目前最重要的是要去庫存,，保證現(xiàn)金流的正常運(yùn)行,。
一方面是因銷售不振而日益累積的高庫存，另一方面又是開發(fā)商推盤態(tài)度趨于謹(jǐn)慎,、7月開盤數(shù)量銳減,。未來的上海樓市必然會面對更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，開發(fā)商和購房者之間的拉鋸戰(zhàn)也將繼續(xù)升級,。
庫存壓頂購房信心下挫
上海7月即將入市的25個(gè)項(xiàng)目中,，有8個(gè)是6月推遲入市的樓盤；另外,，在6月尚未入市的項(xiàng)目仍可能會有一部分延期到7月,，故這個(gè)月上海樓市的供應(yīng)量仍有一定的上升空間。
“一方面,，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房價(jià)監(jiān)測,，上海連續(xù)24個(gè)月后首次環(huán)比降價(jià)。全國樓市低迷已經(jīng)對滬上樓市成交產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響,。但是,，另一方面，各地救市政策頻出,，中央政府無明文制止,，政策上根據(jù)市場雙向調(diào)控的可能性擴(kuò)大。”21世紀(jì)不動產(chǎn)市場研究員趙蕓分析認(rèn)為,，“從一線反饋看,，開盤縮水受大市唱空、房貸緊縮所產(chǎn)生的購房需求暫緩,。”
從開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩的角度看,，趙蕓認(rèn)為，上海作為人口超過2000萬的國際大都市,，購房需求大且部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍然堅(jiān)挺,，故開發(fā)商并不放手“以價(jià)換量”，而是在量價(jià)互博的關(guān)鍵期,，選擇觀望,。
“在接下去的,，3個(gè)月內(nèi),，大房企會在一線城市率先降價(jià)。”日前高和資本董事長蘇鑫公開表示,，由于完成銷售目標(biāo)的壓力,在上半年大部分房企目標(biāo)完成率較低的情況下,，開發(fā)商“以價(jià)換量”是很自然的選擇。
蘇鑫告訴記者，從當(dāng)前的市場慣性而言一定會繼續(xù)下跌,，但哪些房子會降價(jià),？“我們可以通過‘降價(jià)指數(shù)’工具分析。第一,，非核心區(qū)域的房價(jià)下跌可能性更大,，核心區(qū)域仍將堅(jiān)挺；第二,，同質(zhì)化競爭激烈的產(chǎn)品更容易降價(jià),；第三，品牌開發(fā)商在第四季度降價(jià)的可能性更大,，年中上市房企下調(diào)銷售目標(biāo)的可能性極小,，而且會選擇個(gè)別非核心區(qū)域的樓盤降價(jià)跑量。”
國家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)6月12日發(fā)布的“2014年上海市民購房意愿調(diào)查報(bào)告”顯示,，2014年上海市民對房價(jià)預(yù)期看漲面首次出現(xiàn)縮小,。
27.6%的受訪者計(jì)劃近3年購房，與2013年相比下降13.1%,。短期內(nèi)購房意愿同樣出現(xiàn)下降,，僅9.7%的受訪者計(jì)劃一年內(nèi)購房，比2013年下降9.2%,。
“從供應(yīng)看,，中心城區(qū)供地少、新房少,，反之外環(huán)外供應(yīng)大,，是入市項(xiàng)目較多的主要原因；從需求上看,，以剛需為主的項(xiàng)目,，總價(jià)低、需求大,，累積客戶周期較短,，推盤節(jié)奏相對更快。”21世紀(jì)不動產(chǎn)市場研究副總監(jiān)黃河滔對此表示,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，主推新盤可以起到投石問路的作用，為開發(fā)商備戰(zhàn)“金九銀十”,同時(shí)也是針對當(dāng)前銷售情況,，為緩解資金鏈的壓力而產(chǎn)生的市場行為,。下半年調(diào)整勢在必行
數(shù)據(jù)顯示，目前上海一手商品房庫存面積達(dá)到1119.05萬平,，存庫總量已連續(xù)兩周維持千萬平以上,。如按2014年前5個(gè)月均銷量測算,，去化時(shí)間約為16個(gè)月。
顯而易見,，上海房企面臨著高庫存和緩?fù)票P雙重壓力,。
對這一看似矛盾的現(xiàn)象，趙蕓表示,，開發(fā)商雖然面臨去化壓力,，但土地成本高企、以價(jià)換量尚早,，故只能采取觀望后再推盤的做法,。緩?fù)票P，是主觀維持供需平衡,，減少競爭壓力的市場表現(xiàn),。
從記者調(diào)查來看，剛需項(xiàng)目目前并沒有形成明顯的降價(jià)風(fēng)潮,，反而是改善性項(xiàng)目在價(jià)格配合度方面更高一點(diǎn),，以價(jià)跑量的策略取得了一定的實(shí)效。
比如位于浦東的中高端住宅項(xiàng)目金大元御瓏公館推出一批精裝大平層房源以7.2折“甩賣”,，原價(jià)均價(jià)5萬元/平,，現(xiàn)價(jià)均價(jià)3.6萬元/平。這個(gè)項(xiàng)目立刻被買家熱捧,，所以銷售冷熱背后還是價(jià)格在起主導(dǎo)作用,。
“成交去化不暢，資金回籠困難,，這種壓力會倒逼開發(fā)商調(diào)整銷售速度,，在7、8月份會有一個(gè)明顯的表現(xiàn),。”中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴記者,，“房產(chǎn)開發(fā)商在年初和年中制定的銷售目標(biāo)與市場的貼合度是不同的，年初情況比較樂觀,，但是經(jīng)過近半年的發(fā)展變化,，開發(fā)商有了充分的市場認(rèn)知度，對銷售目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整也是必不可少的,。”
但對于這種調(diào)整的力度,，宋會雍認(rèn)為也會保持在適度范圍內(nèi)。畢竟,，開發(fā)商不會為了單純沖刺營銷目標(biāo)而犧牲價(jià)格,，而力求保持營銷目標(biāo)和利潤率的平衡。
在這個(gè)尋求平衡的過程中必然會出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整和供應(yīng)行為的一種反復(fù),。上半年開發(fā)商還不太樂意過早去尋求這種平衡,，而經(jīng)過近半年的觀望，包括對中央和地方政策的解讀,、對市場環(huán)境變化的研究都比較深入之后,，下半年開發(fā)商的調(diào)整方案會比上半年更有切實(shí)的意義。
“據(jù)了解,，很多開發(fā)商已經(jīng)做了三四套的營銷方案以適應(yīng)不同的競爭格局和市場環(huán)境,。這個(gè)調(diào)整過程會是緩慢而持久的，但總體趨勢是賣家會逐漸靠近買家的需求,，比如降價(jià)的幅度更大一點(diǎn),、范圍更廣一點(diǎn)。”
宋會雍進(jìn)一步補(bǔ)充說,，“毫無疑問,，買家對于降價(jià)的預(yù)期會進(jìn)一步強(qiáng)化，賣家在姿態(tài)上也會不斷地將自己的預(yù)期調(diào)低,，但是這是一個(gè)很遲緩的過程,，賣家不會主動降價(jià)，而是會迫于比如資金方面的壓力,、價(jià)格不斷下行對自己心理承受力的打壓等因素而做出調(diào)整,。”
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??來源：中國房地產(chǎn)報(bào)??作者：陳珊??瀏覽次數(shù)：394
據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，2014年7月上海預(yù)計(jì)將有25個(gè)住宅項(xiàng)目開盤或加推,，與6月的64個(gè)預(yù)開盤量大幅萎縮60.94%，較2013年同期下降26.47%,。
在這25個(gè)項(xiàng)目中,，共有13個(gè)新盤首次亮相。同時(shí),，到6月13日,，上海市商品住宅存量面積歷史上首次突破1100萬平，為近三年來新高,。
新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷告訴記者,，7、8月份是傳統(tǒng)的樓市淡季,，推盤量通常會出現(xiàn)一定下滑,，整體供應(yīng)會保持相對溫和的狀態(tài)。對于開發(fā)商而言，目前最重要的是要去庫存,，保證現(xiàn)金流的正常運(yùn)行,。
一方面是因銷售不振而日益累積的高庫存，另一方面又是開發(fā)商推盤態(tài)度趨于謹(jǐn)慎,、7月開盤數(shù)量銳減,。未來的上海樓市必然會面對更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，開發(fā)商和購房者之間的拉鋸戰(zhàn)也將繼續(xù)升級,。
庫存壓頂購房信心下挫
上海7月即將入市的25個(gè)項(xiàng)目中,，有8個(gè)是6月推遲入市的樓盤；另外,，在6月尚未入市的項(xiàng)目仍可能會有一部分延期到7月,，故這個(gè)月上海樓市的供應(yīng)量仍有一定的上升空間。
“一方面,，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房價(jià)監(jiān)測,，上海連續(xù)24個(gè)月后首次環(huán)比降價(jià)。全國樓市低迷已經(jīng)對滬上樓市成交產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響,。但是,，另一方面，各地救市政策頻出,，中央政府無明文制止,，政策上根據(jù)市場雙向調(diào)控的可能性擴(kuò)大。”21世紀(jì)不動產(chǎn)市場研究員趙蕓分析認(rèn)為,，“從一線反饋看,，開盤縮水受大市唱空、房貸緊縮所產(chǎn)生的購房需求暫緩,。”
從開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩的角度看,，趙蕓認(rèn)為，上海作為人口超過2000萬的國際大都市,，購房需求大且部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍然堅(jiān)挺,，故開發(fā)商并不放手“以價(jià)換量”，而是在量價(jià)互博的關(guān)鍵期,，選擇觀望,。
“在接下去的,，3個(gè)月內(nèi),，大房企會在一線城市率先降價(jià)。”日前高和資本董事長蘇鑫公開表示,，由于完成銷售目標(biāo)的壓力,在上半年大部分房企目標(biāo)完成率較低的情況下,，開發(fā)商“以價(jià)換量”是很自然的選擇。
蘇鑫告訴記者，從當(dāng)前的市場慣性而言一定會繼續(xù)下跌,，但哪些房子會降價(jià),？“我們可以通過‘降價(jià)指數(shù)’工具分析。第一,，非核心區(qū)域的房價(jià)下跌可能性更大,，核心區(qū)域仍將堅(jiān)挺；第二,，同質(zhì)化競爭激烈的產(chǎn)品更容易降價(jià),；第三，品牌開發(fā)商在第四季度降價(jià)的可能性更大,，年中上市房企下調(diào)銷售目標(biāo)的可能性極小,，而且會選擇個(gè)別非核心區(qū)域的樓盤降價(jià)跑量。”
國家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)6月12日發(fā)布的“2014年上海市民購房意愿調(diào)查報(bào)告”顯示,，2014年上海市民對房價(jià)預(yù)期看漲面首次出現(xiàn)縮小,。
27.6%的受訪者計(jì)劃近3年購房，與2013年相比下降13.1%,。短期內(nèi)購房意愿同樣出現(xiàn)下降,，僅9.7%的受訪者計(jì)劃一年內(nèi)購房，比2013年下降9.2%,。
“從供應(yīng)看,，中心城區(qū)供地少、新房少,，反之外環(huán)外供應(yīng)大,，是入市項(xiàng)目較多的主要原因；從需求上看,，以剛需為主的項(xiàng)目,，總價(jià)低、需求大,，累積客戶周期較短,，推盤節(jié)奏相對更快。”21世紀(jì)不動產(chǎn)市場研究副總監(jiān)黃河滔對此表示,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，主推新盤可以起到投石問路的作用，為開發(fā)商備戰(zhàn)“金九銀十”,同時(shí)也是針對當(dāng)前銷售情況,，為緩解資金鏈的壓力而產(chǎn)生的市場行為,。下半年調(diào)整勢在必行
數(shù)據(jù)顯示，目前上海一手商品房庫存面積達(dá)到1119.05萬平,，存庫總量已連續(xù)兩周維持千萬平以上,。如按2014年前5個(gè)月均銷量測算,，去化時(shí)間約為16個(gè)月。
顯而易見,，上海房企面臨著高庫存和緩?fù)票P雙重壓力,。
對這一看似矛盾的現(xiàn)象，趙蕓表示,，開發(fā)商雖然面臨去化壓力,，但土地成本高企、以價(jià)換量尚早,，故只能采取觀望后再推盤的做法,。緩?fù)票P，是主觀維持供需平衡,，減少競爭壓力的市場表現(xiàn),。
從記者調(diào)查來看，剛需項(xiàng)目目前并沒有形成明顯的降價(jià)風(fēng)潮,，反而是改善性項(xiàng)目在價(jià)格配合度方面更高一點(diǎn),，以價(jià)跑量的策略取得了一定的實(shí)效。
比如位于浦東的中高端住宅項(xiàng)目金大元御瓏公館推出一批精裝大平層房源以7.2折“甩賣”,，原價(jià)均價(jià)5萬元/平,，現(xiàn)價(jià)均價(jià)3.6萬元/平。這個(gè)項(xiàng)目立刻被買家熱捧,，所以銷售冷熱背后還是價(jià)格在起主導(dǎo)作用,。
“成交去化不暢，資金回籠困難,，這種壓力會倒逼開發(fā)商調(diào)整銷售速度,，在7、8月份會有一個(gè)明顯的表現(xiàn),。”中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴記者,，“房產(chǎn)開發(fā)商在年初和年中制定的銷售目標(biāo)與市場的貼合度是不同的，年初情況比較樂觀,，但是經(jīng)過近半年的發(fā)展變化,，開發(fā)商有了充分的市場認(rèn)知度，對銷售目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整也是必不可少的,。”
但對于這種調(diào)整的力度,，宋會雍認(rèn)為也會保持在適度范圍內(nèi)。畢竟,，開發(fā)商不會為了單純沖刺營銷目標(biāo)而犧牲價(jià)格,，而力求保持營銷目標(biāo)和利潤率的平衡。
在這個(gè)尋求平衡的過程中必然會出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整和供應(yīng)行為的一種反復(fù),。上半年開發(fā)商還不太樂意過早去尋求這種平衡,，而經(jīng)過近半年的觀望，包括對中央和地方政策的解讀,、對市場環(huán)境變化的研究都比較深入之后,，下半年開發(fā)商的調(diào)整方案會比上半年更有切實(shí)的意義。
“據(jù)了解,，很多開發(fā)商已經(jīng)做了三四套的營銷方案以適應(yīng)不同的競爭格局和市場環(huán)境,。這個(gè)調(diào)整過程會是緩慢而持久的，但總體趨勢是賣家會逐漸靠近買家的需求,，比如降價(jià)的幅度更大一點(diǎn),、范圍更廣一點(diǎn)。”
宋會雍進(jìn)一步補(bǔ)充說,，“毫無疑問,，買家對于降價(jià)的預(yù)期會進(jìn)一步強(qiáng)化，賣家在姿態(tài)上也會不斷地將自己的預(yù)期調(diào)低,，但是這是一個(gè)很遲緩的過程,，賣家不會主動降價(jià)，而是會迫于比如資金方面的壓力,、價(jià)格不斷下行對自己心理承受力的打壓等因素而做出調(diào)整,。”