據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年7月上海預(yù)計(jì)將有25個(gè)住宅項(xiàng)目開盤或加推,，與6月的64個(gè)預(yù)開盤量大幅萎縮60.94%,，較2013年同期下降26.47%。
在這25個(gè)項(xiàng)目中,，共有13個(gè)新盤首次亮相,。同時(shí)，到6月13日,，上海市商品住宅存量面積歷史上首次突破1100萬(wàn)平，為近三年來(lái)新高,。
新城控股集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者,，7、8月份是傳統(tǒng)的樓市淡季,，推盤量通常會(huì)出現(xiàn)一定下滑,，整體供應(yīng)會(huì)保持相對(duì)溫和的狀態(tài),。對(duì)于開發(fā)商而言，目前最重要的是要去庫(kù)存,，保證現(xiàn)金流的正常運(yùn)行,。
一方面是因銷售不振而日益累積的高庫(kù)存，另一方面又是開發(fā)商推盤態(tài)度趨于謹(jǐn)慎,、7月開盤數(shù)量銳減,。未來(lái)的上海樓市必然會(huì)面對(duì)更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，開發(fā)商和購(gòu)房者之間的拉鋸戰(zhàn)也將繼續(xù)升級(jí),。
庫(kù)存壓頂購(gòu)房信心下挫
上海7月即將入市的25個(gè)項(xiàng)目中,，有8個(gè)是6月推遲入市的樓盤；另外,，在6月尚未入市的項(xiàng)目仍可能會(huì)有一部分延期到7月,，故這個(gè)月上海樓市的供應(yīng)量仍有一定的上升空間。
“一方面,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè),，上海連續(xù)24個(gè)月后首次環(huán)比降價(jià)。全國(guó)樓市低迷已經(jīng)對(duì)滬上樓市成交產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響,。但是,，另一方面，各地救市政策頻出,，中央政府無(wú)明文制止,，政策上根據(jù)市場(chǎng)雙向調(diào)控的可能性擴(kuò)大。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究員趙蕓分析認(rèn)為,，“從一線反饋看,，開盤縮水受大市唱空、房貸緊縮所產(chǎn)生的購(gòu)房需求暫緩,。”
從開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩的角度看,，趙蕓認(rèn)為，上海作為人口超過(guò)2000萬(wàn)的國(guó)際大都市,，購(gòu)房需求大且部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍然堅(jiān)挺,，故開發(fā)商并不放手“以價(jià)換量”，而是在量?jī)r(jià)互博的關(guān)鍵期,，選擇觀望,。
“在接下去的，3個(gè)月內(nèi),，大房企會(huì)在一線城市率先降價(jià),。”日前高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫公開表示，由于完成銷售目標(biāo)的壓力,在上半年大部分房企目標(biāo)完成率較低的情況下,，開發(fā)商“以價(jià)換量”是很自然的選擇,。
蘇鑫告訴記者,，從當(dāng)前的市場(chǎng)慣性而言一定會(huì)繼續(xù)下跌，但哪些房子會(huì)降價(jià),？“我們可以通過(guò)‘降價(jià)指數(shù)’工具分析,。第一，非核心區(qū)域的房?jī)r(jià)下跌可能性更大,，核心區(qū)域仍將堅(jiān)挺,；第二，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的產(chǎn)品更容易降價(jià),；第三,，品牌開發(fā)商在第四季度降價(jià)的可能性更大，年中上市房企下調(diào)銷售目標(biāo)的可能性極小,，而且會(huì)選擇個(gè)別非核心區(qū)域的樓盤降價(jià)跑量,。”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)6月12日發(fā)布的“2014年上海市民購(gòu)房意愿調(diào)查報(bào)告”顯示，2014年上海市民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期看漲面首次出現(xiàn)縮小,。
27.6%的受訪者計(jì)劃近3年購(gòu)房,，與2013年相比下降13.1%。短期內(nèi)購(gòu)房意愿同樣出現(xiàn)下降,，僅9.7%的受訪者計(jì)劃一年內(nèi)購(gòu)房,，比2013年下降9.2%。
“從供應(yīng)看,，中心城區(qū)供地少,、新房少，反之外環(huán)外供應(yīng)大,，是入市項(xiàng)目較多的主要原因,；從需求上看，以剛需為主的項(xiàng)目,，總價(jià)低,、需求大，累積客戶周期較短,，推盤節(jié)奏相對(duì)更快,。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究副總監(jiān)黃河滔對(duì)此表示。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，主推新盤可以起到投石問(wèn)路的作用,，為開發(fā)商備戰(zhàn)“金九銀十”,同時(shí)也是針對(duì)當(dāng)前銷售情況，為緩解資金鏈的壓力而產(chǎn)生的市場(chǎng)行為,。下半年調(diào)整勢(shì)在必行
數(shù)據(jù)顯示,，目前上海一手商品房庫(kù)存面積達(dá)到1119.05萬(wàn)平，存庫(kù)總量已連續(xù)兩周維持千萬(wàn)平以上。如按2014年前5個(gè)月均銷量測(cè)算,，去化時(shí)間約為16個(gè)月。
顯而易見(jiàn),，上海房企面臨著高庫(kù)存和緩?fù)票P雙重壓力,。
對(duì)這一看似矛盾的現(xiàn)象，趙蕓表示,，開發(fā)商雖然面臨去化壓力,，但土地成本高企、以價(jià)換量尚早,，故只能采取觀望后再推盤的做法,。緩?fù)票P，是主觀維持供需平衡,，減少競(jìng)爭(zhēng)壓力的市場(chǎng)表現(xiàn),。
從記者調(diào)查來(lái)看，剛需項(xiàng)目目前并沒(méi)有形成明顯的降價(jià)風(fēng)潮,，反而是改善性項(xiàng)目在價(jià)格配合度方面更高一點(diǎn),，以價(jià)跑量的策略取得了一定的實(shí)效。
比如位于浦東的中高端住宅項(xiàng)目金大元御瓏公館推出一批精裝大平層房源以7.2折“甩賣”,，原價(jià)均價(jià)5萬(wàn)元/平,，現(xiàn)價(jià)均價(jià)3.6萬(wàn)元/平。這個(gè)項(xiàng)目立刻被買家熱捧,，所以銷售冷熱背后還是價(jià)格在起主導(dǎo)作用,。
“成交去化不暢，資金回籠困難,，這種壓力會(huì)倒逼開發(fā)商調(diào)整銷售速度,，在7、8月份會(huì)有一個(gè)明顯的表現(xiàn),。”中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍告訴記者,，“房產(chǎn)開發(fā)商在年初和年中制定的銷售目標(biāo)與市場(chǎng)的貼合度是不同的，年初情況比較樂(lè)觀,，但是經(jīng)過(guò)近半年的發(fā)展變化,，開發(fā)商有了充分的市場(chǎng)認(rèn)知度，對(duì)銷售目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整也是必不可少的,。”
但對(duì)于這種調(diào)整的力度,，宋會(huì)雍認(rèn)為也會(huì)保持在適度范圍內(nèi)。畢竟,，開發(fā)商不會(huì)為了單純沖刺營(yíng)銷目標(biāo)而犧牲價(jià)格,，而力求保持營(yíng)銷目標(biāo)和利潤(rùn)率的平衡。
在這個(gè)尋求平衡的過(guò)程中必然會(huì)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整和供應(yīng)行為的一種反復(fù),。上半年開發(fā)商還不太樂(lè)意過(guò)早去尋求這種平衡,，而經(jīng)過(guò)近半年的觀望,，包括對(duì)中央和地方政策的解讀、對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的研究都比較深入之后,，下半年開發(fā)商的調(diào)整方案會(huì)比上半年更有切實(shí)的意義,。
“據(jù)了解，很多開發(fā)商已經(jīng)做了三四套的營(yíng)銷方案以適應(yīng)不同的競(jìng)爭(zhēng)格局和市場(chǎng)環(huán)境,。這個(gè)調(diào)整過(guò)程會(huì)是緩慢而持久的,，但總體趨勢(shì)是賣家會(huì)逐漸靠近買家的需求，比如降價(jià)的幅度更大一點(diǎn),、范圍更廣一點(diǎn),。”
宋會(huì)雍進(jìn)一步補(bǔ)充說(shuō)，“毫無(wú)疑問(wèn),，買家對(duì)于降價(jià)的預(yù)期會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化,，賣家在姿態(tài)上也會(huì)不斷地將自己的預(yù)期調(diào)低，但是這是一個(gè)很遲緩的過(guò)程,，賣家不會(huì)主動(dòng)降價(jià),，而是會(huì)迫于比如資金方面的壓力、價(jià)格不斷下行對(duì)自己心理承受力的打壓等因素而做出調(diào)整,。”
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??來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)??作者：陳珊??瀏覽次數(shù)：382
據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年7月上海預(yù)計(jì)將有25個(gè)住宅項(xiàng)目開盤或加推,，與6月的64個(gè)預(yù)開盤量大幅萎縮60.94%,，較2013年同期下降26.47%。
在這25個(gè)項(xiàng)目中,，共有13個(gè)新盤首次亮相,。同時(shí)，到6月13日,，上海市商品住宅存量面積歷史上首次突破1100萬(wàn)平，為近三年來(lái)新高,。
新城控股集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者,，7、8月份是傳統(tǒng)的樓市淡季,，推盤量通常會(huì)出現(xiàn)一定下滑,，整體供應(yīng)會(huì)保持相對(duì)溫和的狀態(tài),。對(duì)于開發(fā)商而言，目前最重要的是要去庫(kù)存,，保證現(xiàn)金流的正常運(yùn)行,。
一方面是因銷售不振而日益累積的高庫(kù)存，另一方面又是開發(fā)商推盤態(tài)度趨于謹(jǐn)慎,、7月開盤數(shù)量銳減,。未來(lái)的上海樓市必然會(huì)面對(duì)更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，開發(fā)商和購(gòu)房者之間的拉鋸戰(zhàn)也將繼續(xù)升級(jí),。
庫(kù)存壓頂購(gòu)房信心下挫
上海7月即將入市的25個(gè)項(xiàng)目中,，有8個(gè)是6月推遲入市的樓盤；另外,，在6月尚未入市的項(xiàng)目仍可能會(huì)有一部分延期到7月,，故這個(gè)月上海樓市的供應(yīng)量仍有一定的上升空間。
“一方面,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè),，上海連續(xù)24個(gè)月后首次環(huán)比降價(jià)。全國(guó)樓市低迷已經(jīng)對(duì)滬上樓市成交產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響,。但是,，另一方面，各地救市政策頻出,，中央政府無(wú)明文制止,，政策上根據(jù)市場(chǎng)雙向調(diào)控的可能性擴(kuò)大。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究員趙蕓分析認(rèn)為,，“從一線反饋看,，開盤縮水受大市唱空、房貸緊縮所產(chǎn)生的購(gòu)房需求暫緩,。”
從開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩的角度看,，趙蕓認(rèn)為，上海作為人口超過(guò)2000萬(wàn)的國(guó)際大都市,，購(gòu)房需求大且部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍然堅(jiān)挺,，故開發(fā)商并不放手“以價(jià)換量”，而是在量?jī)r(jià)互博的關(guān)鍵期,，選擇觀望,。
“在接下去的，3個(gè)月內(nèi),，大房企會(huì)在一線城市率先降價(jià),。”日前高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫公開表示，由于完成銷售目標(biāo)的壓力,在上半年大部分房企目標(biāo)完成率較低的情況下,，開發(fā)商“以價(jià)換量”是很自然的選擇,。
蘇鑫告訴記者,，從當(dāng)前的市場(chǎng)慣性而言一定會(huì)繼續(xù)下跌，但哪些房子會(huì)降價(jià),？“我們可以通過(guò)‘降價(jià)指數(shù)’工具分析,。第一，非核心區(qū)域的房?jī)r(jià)下跌可能性更大,，核心區(qū)域仍將堅(jiān)挺,；第二，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的產(chǎn)品更容易降價(jià),；第三,，品牌開發(fā)商在第四季度降價(jià)的可能性更大，年中上市房企下調(diào)銷售目標(biāo)的可能性極小,，而且會(huì)選擇個(gè)別非核心區(qū)域的樓盤降價(jià)跑量,。”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上海調(diào)查總隊(duì)6月12日發(fā)布的“2014年上海市民購(gòu)房意愿調(diào)查報(bào)告”顯示，2014年上海市民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期看漲面首次出現(xiàn)縮小,。
27.6%的受訪者計(jì)劃近3年購(gòu)房,，與2013年相比下降13.1%。短期內(nèi)購(gòu)房意愿同樣出現(xiàn)下降,，僅9.7%的受訪者計(jì)劃一年內(nèi)購(gòu)房,，比2013年下降9.2%。
“從供應(yīng)看,，中心城區(qū)供地少,、新房少，反之外環(huán)外供應(yīng)大,，是入市項(xiàng)目較多的主要原因,；從需求上看，以剛需為主的項(xiàng)目,，總價(jià)低,、需求大，累積客戶周期較短,，推盤節(jié)奏相對(duì)更快,。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究副總監(jiān)黃河滔對(duì)此表示。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，主推新盤可以起到投石問(wèn)路的作用,，為開發(fā)商備戰(zhàn)“金九銀十”,同時(shí)也是針對(duì)當(dāng)前銷售情況，為緩解資金鏈的壓力而產(chǎn)生的市場(chǎng)行為,。下半年調(diào)整勢(shì)在必行
數(shù)據(jù)顯示,，目前上海一手商品房庫(kù)存面積達(dá)到1119.05萬(wàn)平，存庫(kù)總量已連續(xù)兩周維持千萬(wàn)平以上。如按2014年前5個(gè)月均銷量測(cè)算,，去化時(shí)間約為16個(gè)月。
顯而易見(jiàn),，上海房企面臨著高庫(kù)存和緩?fù)票P雙重壓力,。
對(duì)這一看似矛盾的現(xiàn)象，趙蕓表示,，開發(fā)商雖然面臨去化壓力,，但土地成本高企、以價(jià)換量尚早,，故只能采取觀望后再推盤的做法,。緩?fù)票P，是主觀維持供需平衡,，減少競(jìng)爭(zhēng)壓力的市場(chǎng)表現(xiàn),。
從記者調(diào)查來(lái)看，剛需項(xiàng)目目前并沒(méi)有形成明顯的降價(jià)風(fēng)潮,，反而是改善性項(xiàng)目在價(jià)格配合度方面更高一點(diǎn),，以價(jià)跑量的策略取得了一定的實(shí)效。
比如位于浦東的中高端住宅項(xiàng)目金大元御瓏公館推出一批精裝大平層房源以7.2折“甩賣”,，原價(jià)均價(jià)5萬(wàn)元/平,，現(xiàn)價(jià)均價(jià)3.6萬(wàn)元/平。這個(gè)項(xiàng)目立刻被買家熱捧,，所以銷售冷熱背后還是價(jià)格在起主導(dǎo)作用,。
“成交去化不暢，資金回籠困難,，這種壓力會(huì)倒逼開發(fā)商調(diào)整銷售速度,，在7、8月份會(huì)有一個(gè)明顯的表現(xiàn),。”中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍告訴記者,，“房產(chǎn)開發(fā)商在年初和年中制定的銷售目標(biāo)與市場(chǎng)的貼合度是不同的，年初情況比較樂(lè)觀,，但是經(jīng)過(guò)近半年的發(fā)展變化,，開發(fā)商有了充分的市場(chǎng)認(rèn)知度，對(duì)銷售目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整也是必不可少的,。”
但對(duì)于這種調(diào)整的力度,，宋會(huì)雍認(rèn)為也會(huì)保持在適度范圍內(nèi)。畢竟,，開發(fā)商不會(huì)為了單純沖刺營(yíng)銷目標(biāo)而犧牲價(jià)格,，而力求保持營(yíng)銷目標(biāo)和利潤(rùn)率的平衡。
在這個(gè)尋求平衡的過(guò)程中必然會(huì)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整和供應(yīng)行為的一種反復(fù),。上半年開發(fā)商還不太樂(lè)意過(guò)早去尋求這種平衡,，而經(jīng)過(guò)近半年的觀望,，包括對(duì)中央和地方政策的解讀、對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化的研究都比較深入之后,，下半年開發(fā)商的調(diào)整方案會(huì)比上半年更有切實(shí)的意義,。
“據(jù)了解，很多開發(fā)商已經(jīng)做了三四套的營(yíng)銷方案以適應(yīng)不同的競(jìng)爭(zhēng)格局和市場(chǎng)環(huán)境,。這個(gè)調(diào)整過(guò)程會(huì)是緩慢而持久的,，但總體趨勢(shì)是賣家會(huì)逐漸靠近買家的需求，比如降價(jià)的幅度更大一點(diǎn),、范圍更廣一點(diǎn),。”
宋會(huì)雍進(jìn)一步補(bǔ)充說(shuō)，“毫無(wú)疑問(wèn),，買家對(duì)于降價(jià)的預(yù)期會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化,，賣家在姿態(tài)上也會(huì)不斷地將自己的預(yù)期調(diào)低，但是這是一個(gè)很遲緩的過(guò)程,，賣家不會(huì)主動(dòng)降價(jià),，而是會(huì)迫于比如資金方面的壓力、價(jià)格不斷下行對(duì)自己心理承受力的打壓等因素而做出調(diào)整,。”