如今樓市已進(jìn)入一個(gè)“敏感期”,，任何風(fēng)吹草動(dòng)都可能引起市場(chǎng)情緒波動(dòng),。日前，廣東,、海南及武漢等地陸續(xù)推出戶籍制度改革,，逐步放松落戶限制，引發(fā)社會(huì)關(guān)注,。不少市場(chǎng)人士認(rèn)為,，此舉一方面意在增強(qiáng)城市對(duì)人口的集聚力，另一方面“搶人”也可能帶來(lái)“曲線救市”,，給限購(gòu)的樓市增加大量的剛需購(gòu)買力,。

　　多地降低落戶門檻　樓市注入消費(fèi)活力

　　武漢市日前下文規(guī)定，從7月1日起,，畢業(yè)超過(guò)兩年的普通高校畢業(yè)生或留學(xué)回國(guó)人員,，在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)，具備本科或研究生學(xué)歷,，提供學(xué)歷學(xué)位,、勞動(dòng)合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明,，或者自主創(chuàng)業(yè)且本人為法人代表的,，均可在武漢市落戶，此前,，畢業(yè)兩年內(nèi)在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生才可在武漢落戶,。

　　目前，武漢樓市政策規(guī)定,，武漢戶籍家庭最多可購(gòu)買兩套住房,，非武漢戶籍家庭需在武漢納稅或者繳納社保兩年以上，且僅限購(gòu)一套住房,。相關(guān)部門測(cè)算,，新政策實(shí)施后，每年至少吸引10萬(wàn)名大學(xué)生落戶武漢,，這也意味著每年將新增10萬(wàn)名購(gòu)房資格人,。

　　為搶抓這一政策紅利，武漢多家開(kāi)發(fā)商都向記者表示,，正在重新梳理手中被限購(gòu)的客戶,，以挖掘新的購(gòu)房人,。

　　其實(shí)，廣東,、海南,、貴州等地早就啟動(dòng)了大規(guī)模的戶籍改革，為樓市注入了潛在購(gòu)買力,。無(wú)錫5月1日起實(shí)施戶籍新政策,，凡購(gòu)買商品房60平方米以上者，準(zhǔn)予本人,、配偶和未成年子女落戶,。一個(gè)月后，?？谝查_(kāi)始類似改革,，實(shí)行“購(gòu)房入戶”式戶籍改革。隨后,，貴州也宣布全面開(kāi)放落戶限制,，鼓勵(lì)更多人在中心城鎮(zhèn)、城市落戶安居,。

　　近日,，廣東省更是將從投靠入戶、大學(xué)生入戶以及外來(lái)常住人口入戶等領(lǐng)域進(jìn)一步調(diào)低門檻,。凡在城市有固定住所,、就業(yè)的大學(xué)本科以上學(xué)歷畢業(yè)生，均可在廣東大中城市落戶,。

　　戶籍改革　恰順應(yīng)“分類調(diào)控”精神

　　隨著人們經(jīng)濟(jì)交往越來(lái)越密切,，流動(dòng)性也越來(lái)越頻繁，戶籍制度改革的呼聲也越來(lái)越強(qiáng)烈,。

　　有關(guān)部門制定的《關(guān)于加快推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)》要求,，到2020年，基本形成以合法穩(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè)為戶口遷移基本條件,、以經(jīng)常居住地登記戶口為基本形式,，城鄉(xiāng)統(tǒng)一、以人為本,、科學(xué)高效,、規(guī)范有序的新型戶籍制度。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示,，戶籍制度的調(diào)整恰好體現(xiàn)了今年樓市“分類調(diào)控”的精神。對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng),，抑制,、遏制投資投機(jī)性需求,，限購(gòu)政策不退出;而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu),、供應(yīng)結(jié)構(gòu),。

　　盡管中央關(guān)于“分類調(diào)控”的方向已定，但地方政府卻不知從何“下手”,。“如果直接取消限購(gòu),，會(huì)引起較大的輿論反彈。但是,，通過(guò)戶籍改革新政策來(lái)‘搶人’,，既回應(yīng)了社會(huì)的關(guān)切，也提高了購(gòu)房人口基數(shù),，刺激了當(dāng)?shù)貥鞘小?rdquo;中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉表示,。

　　有評(píng)論認(rèn)為，當(dāng)前,，中國(guó)樓市已處于從短缺到過(guò)剩,、勞動(dòng)力從過(guò)剩轉(zhuǎn)向短缺的轉(zhuǎn)折期。在此背景下,，購(gòu)房入戶將成為多數(shù)城市穩(wěn)定樓市的最有效措施,，同時(shí)也將揭開(kāi)城市競(jìng)爭(zhēng)和治理模式的全新一頁(yè)。

　　長(zhǎng)期影響樓市有限　三四線城市或更加分化

　　當(dāng)前,，全國(guó)樓市下行趨勢(shì)明顯,，其中一個(gè)重要原因是，之前兩年多的樓市火爆消化了大量剛需購(gòu)買力,，現(xiàn)存剛性需求與庫(kù)存及新房的數(shù)量不匹配,，尋找消費(fèi)者成為許多房企的當(dāng)務(wù)之急。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè),，通過(guò)戶籍松綁提高購(gòu)房人口基數(shù),，刺激樓市銷售，將成為許多城市的“救市”方向,。

　　長(zhǎng)三角和珠三角通過(guò)率先改革戶籍,，誘使中西部地區(qū)的打工者從一人打工變成全家落戶，呈現(xiàn)出“一江春水向東流”,，將成為未來(lái)幾年中國(guó)民工潮的新動(dòng)向,。一方面，外地人落戶容易了,，會(huì)有一定數(shù)量的人口導(dǎo)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng),，限購(gòu)帶來(lái)的買房資格難題迎刃而解，給樓市帶來(lái)可觀的剛需購(gòu)買力，有利于庫(kù)存主力戶型住房的消化,。

　　另一方面,，本就依靠外出務(wù)工者回鄉(xiāng)置業(yè)的三四線城市樓市則面臨著更大的分化。中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為,，三四線城市戶籍吸引力普遍不及一二線城市,，一二線城市戶籍放開(kāi)后，部分在此務(wù)工的外地人則放棄回鄉(xiāng)置業(yè),，選擇留下來(lái)購(gòu)房安家,，因此，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨大量的購(gòu)買力流失,。

　　不過(guò),，有市場(chǎng)人士表示，新政策只是對(duì)樓市調(diào)控政策的微調(diào),，對(duì)市場(chǎng)影響不大,。“戶籍改革是城鎮(zhèn)化建設(shè)的一個(gè)環(huán)節(jié)，并非針對(duì)房地產(chǎn),，短期影響有限,。”李國(guó)政表示，“在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下,，房企更多需要自救,，而不是一味依賴于政府的行政手段，應(yīng)基于經(jīng)濟(jì)形勢(shì),、行業(yè)發(fā)展的周期性變化,，盡早制定出科學(xué)的戰(zhàn)略，規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)”,。

　　專家認(rèn)為,，在樓市的現(xiàn)狀下，調(diào)控政策應(yīng)逐步從行政性調(diào)控轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化調(diào)控,，注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用,，促進(jìn)樓市更加科學(xué)平穩(wěn)發(fā)展。