數(shù)據(jù)冰冷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，今年5月,，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市的新建商品住宅不含保障房?jī)r(jià)格環(huán)比下降,。整體平均降幅為0.15%,，為近24個(gè)月以來(lái)的新低，也是此期間首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),。

　　在此之前,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)異動(dòng)。年初以來(lái),，市場(chǎng)持續(xù)低迷,，始終沒(méi)有起色，零星的降價(jià)行為也逐漸蔓延,，并覆蓋一線城市,。在經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)月的成交量下跌之后，房?jī)r(jià)也終于出現(xiàn)下行,。

　　市場(chǎng)人士一致將此判斷為“拐點(diǎn)”,，原因在于，在并無(wú)政策明顯壓制的背景下,，傳統(tǒng)熱銷期卻出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的局面,。有分析認(rèn)為，盡管各地蜂擁救市,，但效果不會(huì)太明顯,。且在當(dāng)前市場(chǎng)整體供需平衡的情況下，交易量的底部可能維持較長(zhǎng)時(shí)間,，房?jī)r(jià)的調(diào)整周期也將拉長(zhǎng),。

　　現(xiàn)實(shí)甚于數(shù)據(jù)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，全國(guó)70個(gè)大中城市中,，有35個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降,，占比達(dá)到50%，比4月暴增27個(gè),。持平的城市有20個(gè),，比4月增加兩個(gè)。上漲的城市有15個(gè),。

　　值得注意的是,，在房?jī)r(jià)向來(lái)堅(jiān)挺的四個(gè)一線城市中，上海,、深圳的新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)環(huán)比下跌,，廣州持平，只有北京微漲0.2%,。在環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，杭州成為降幅最大的城市,，下降1.4%,。

　　平均而言，70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比下降0.15%,，近24個(gè)月以來(lái),，首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。如此劇烈的變動(dòng),，讓不少?gòu)臉I(yè)者感到意外,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從首次出現(xiàn)個(gè)別城市價(jià)格調(diào)整,，到3-4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布,，到5月出現(xiàn)以東部城市為主的房?jī)r(jià)多數(shù)城市下行。市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整,，且變化的速度超過(guò)市場(chǎng)之前的預(yù)期,。

　　同比來(lái)看，盡管仍有69個(gè)城市的新房住宅價(jià)格上漲,，但70個(gè)城市的平均漲幅已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)收窄,，漲幅從去年12月的9.7%下降至上月的5.63%，同樣體現(xiàn)出明顯的變化,。

　　事實(shí)上,，與民間數(shù)據(jù)以及媒體上的極端案例相比，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的官方數(shù)據(jù)往往顯得溫和而保守,。分析人士指出,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化特征明顯，在納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市之外,，中小城市的過(guò)剩局面更為嚴(yán)重,，其房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了更為明顯的下跌,。

　　山東省某民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，在其涉足的多個(gè)當(dāng)?shù)爻鞘兄?，房?jī)r(jià)存在普遍的下調(diào)現(xiàn)象,。部分城市的價(jià)格已經(jīng)降至成本水平，開發(fā)商幾乎無(wú)利可圖,。盡管如此,，房屋仍然難以消化，不少在建房地產(chǎn)項(xiàng)目今年已出現(xiàn)停工,。

　　同時(shí),，隨著項(xiàng)目進(jìn)入爛尾和滯銷狀態(tài)，部分中小房企的資金鏈承受巨大壓力,，并因此而出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象,。有銀行人士向中國(guó)證券報(bào)記者指出，雖然尚未出現(xiàn)大規(guī)模“跑路”,，但很多中小房企的確已經(jīng)走到破產(chǎn)邊緣,。

　　降價(jià)的邏輯

　　從市場(chǎng)邏輯看，此輪降價(jià)的出現(xiàn)并不意外,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，今年2、3,、4月,，全國(guó)商品房銷售面積連續(xù)出現(xiàn)下降。到5月,，降幅已擴(kuò)大到7.8%,，而去年同期，該數(shù)據(jù)為增長(zhǎng)35.6%,。

　　“量跌”往往被視為“價(jià)跌”的前兆,。在出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的成交低迷后，價(jià)格的調(diào)整就變得順理成章,。“降不降已經(jīng)無(wú)需爭(zhēng)論,，怎么降是業(yè)內(nèi)討論的主要話題。”京城某知名房企負(fù)責(zé)人表示,，近期與多個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人交流,，發(fā)現(xiàn)幾乎都在研究?jī)r(jià)格調(diào)整策略。

　　中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為,，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷主要由兩個(gè)因素造成,，一是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，二是前期成交量集中釋放帶來(lái)的需求斷檔,，加之房?jī)r(jià)調(diào)整引致的部分需求陷入觀望,。

　　鏈家地產(chǎn)[微博]則指出了另一個(gè)大背景，即信貸政策持續(xù)收緊,。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,，雖然近期央行[微博]有多個(gè)定向?qū)捤蓜?dòng)作，但從今年中央層面在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域改革側(cè)重結(jié)構(gòu)性的角度看,，全面降準(zhǔn)的可能性不大,。

　　值得注意的是，近期以來(lái),，包括南寧,、天津、蕪湖,、杭州,、福建等在內(nèi)的不少地方政府紛紛出臺(tái)救市政策，但從房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看,，這些政策的實(shí)際效果似乎有限,。

　　張大偉表示，本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因?yàn)榉钦咭蛩貙?dǎo)致的市場(chǎng)蕭條,，這可能會(huì)導(dǎo)致本輪調(diào)整周期和深度較長(zhǎng)，特別是非核心城市,、非城市核心區(qū),，都有可能出現(xiàn)明顯價(jià)格調(diào)整。

　　他所指出的“非政策因素”,，是指經(jīng)過(guò)多年的房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng),，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系正在趨穩(wěn)，部分城市出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象,。從此前統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)不難看出,，當(dāng)前房地產(chǎn)投資、新開工面積,、銷售等指標(biāo)的增速都達(dá)到罕見的低點(diǎn),。

　　暫不會(huì)“崩盤”

　　隨著價(jià)格的下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還將進(jìn)一步深化,。張旭認(rèn)為,，預(yù)計(jì)下半年，房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量仍會(huì)增多,，一線城市有可能全部進(jìn)入降價(jià)陣營(yíng),，高庫(kù)存的三四線城市風(fēng)險(xiǎn)增加。同時(shí)，房?jī)r(jià)同比指數(shù)也可能在年底轉(zhuǎn)負(fù),。

　　這種結(jié)論受到多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的贊同,。其根據(jù)有二：一是從市場(chǎng)表現(xiàn)上看，當(dāng)前樓市成交低迷的狀態(tài)難以從根本上改觀,，因此成交量的低位將繼續(xù)對(duì)價(jià)格實(shí)施抑制,；二是根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中,，5月有35個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格下調(diào),。作為另一個(gè)先行指標(biāo)，二手房?jī)r(jià)格的走低,，也將預(yù)示著未來(lái)新房?jī)r(jià)格將繼續(xù)下探,。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]表示，2004年以來(lái),，我國(guó)已經(jīng)歷過(guò)三次房地產(chǎn)短周期,，當(dāng)前已進(jìn)入第四個(gè)周期。

　　他表示,，此前兩輪調(diào)整分別出現(xiàn)于2008年底2009年初,，以及2011年底2012年初。其中,，前者的房?jī)r(jià)下跌周期持續(xù)了6個(gè)月,，后者為8個(gè)月。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”,，調(diào)整的規(guī)律是：房?jī)r(jià)上漲時(shí)漲幅很大,，下跌時(shí)跌幅很小,；漲的時(shí)間長(zhǎng),，跌的時(shí)間短。

　　相比之下,，如今的內(nèi)外環(huán)境均較為惡劣,，主要體現(xiàn)在，既無(wú)“四萬(wàn)億”財(cái)政刺激計(jì)劃及超寬松貨幣政策,，又面臨整體市場(chǎng)“供大于求”的情況,。這也決定了，此輪市場(chǎng)調(diào)整的周期將會(huì)更長(zhǎng),，即房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間可能超過(guò)8個(gè)月,。

　　但從大周期上來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將迎來(lái)“白銀十年”,。即隨著供需關(guān)系的改善和政策的不斷完善,，房地產(chǎn)業(yè)由高速增長(zhǎng)進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段,；房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率被壓縮，企業(yè)面臨兼并整合,；房地產(chǎn)市場(chǎng)將由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng),；供需關(guān)系穩(wěn)定，房?jī)r(jià)企穩(wěn),。

　　因此,，在此輪調(diào)整中，房?jī)r(jià)跌幅仍不會(huì)太大,，更難以出現(xiàn)“崩盤”的現(xiàn)象,。楊紅旭預(yù)計(jì)，70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)同比跌幅的最大值,，估計(jì)為5%左右,。（張敏）