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數(shù)據(jù)冰冷,。國家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，今年5月，全國70個(gè)大中城市中,，有35個(gè)城市的新建商品住宅不含保障房價(jià)格環(huán)比下降,。整體平均降幅為0.15%，為近24個(gè)月以來的新低,，也是此期間首次出現(xiàn)負(fù)增長,。
在此之前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)異動(dòng),。年初以來,，市場持續(xù)低迷，始終沒有起色,，零星的降價(jià)行為也逐漸蔓延,，并覆蓋一線城市。在經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)月的成交量下跌之后,，房價(jià)也終于出現(xiàn)下行,。
市場人士一致將此判斷為“拐點(diǎn)”，原因在于,，在并無政策明顯壓制的背景下,，傳統(tǒng)熱銷期卻出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”的局面,。有分析認(rèn)為，盡管各地蜂擁救市,，但效果不會(huì)太明顯,。且在當(dāng)前市場整體供需平衡的情況下，交易量的底部可能維持較長時(shí)間,，房價(jià)的調(diào)整周期也將拉長,。
現(xiàn)實(shí)甚于數(shù)據(jù)
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月,，全國70個(gè)大中城市中,，有35個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，占比達(dá)到50%,，比4月暴增27個(gè),。持平的城市有20個(gè),，比4月增加兩個(gè),。上漲的城市有15個(gè)。
值得注意的是,，在房價(jià)向來堅(jiān)挺的四個(gè)一線城市中,，上海、深圳的新房價(jià)格也出現(xiàn)環(huán)比下跌,，廣州持平,，只有北京微漲0.2%。在環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,，杭州成為降幅最大的城市,，下降1.4%。
平均而言,，70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比下降0.15%,，近24個(gè)月以來，首次出現(xiàn)負(fù)增長,。如此劇烈的變動(dòng),，讓不少從業(yè)者感到意外。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，從首次出現(xiàn)個(gè)別城市價(jià)格調(diào)整,，到3-4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布，到5月出現(xiàn)以東部城市為主的房價(jià)多數(shù)城市下行,。市場已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整,，且變化的速度超過市場之前的預(yù)期。
同比來看,，盡管仍有69個(gè)城市的新房住宅價(jià)格上漲,，但70個(gè)城市的平均漲幅已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)收窄,，漲幅從去年12月的9.7%下降至上月的5.63%，同樣體現(xiàn)出明顯的變化,。
事實(shí)上,，與民間數(shù)據(jù)以及媒體上的極端案例相比，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的官方數(shù)據(jù)往往顯得溫和而保守,。分析人士指出,，房地產(chǎn)市場的分化特征明顯，在納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市之外,，中小城市的過剩局面更為嚴(yán)重,，其房價(jià)也出現(xiàn)了更為明顯的下跌。
山東省某民營房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,，在其涉足的多個(gè)當(dāng)?shù)爻鞘兄?，房價(jià)存在普遍的下調(diào)現(xiàn)象。部分城市的價(jià)格已經(jīng)降至成本水平,，開發(fā)商幾乎無利可圖,。盡管如此，房屋仍然難以消化,，不少在建房地產(chǎn)項(xiàng)目今年已出現(xiàn)停工,。
同時(shí)，隨著項(xiàng)目進(jìn)入爛尾和滯銷狀態(tài),，部分中小房企的資金鏈承受巨大壓力,，并因此而出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。有銀行人士向中國證券報(bào)記者指出,，雖然尚未出現(xiàn)大規(guī)模“跑路”,，但很多中小房企的確已經(jīng)走到破產(chǎn)邊緣。
降價(jià)的邏輯
從市場邏輯看,，此輪降價(jià)的出現(xiàn)并不意外,。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2,、3,、4月，全國商品房銷售面積連續(xù)出現(xiàn)下降,。到5月,，降幅已擴(kuò)大到7.8%，而去年同期,，該數(shù)據(jù)為增長35.6%,。
“量跌”往往被視為“價(jià)跌”的前兆。在出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的成交低迷后,，價(jià)格的調(diào)整就變得順理成章,。“降不降已經(jīng)無需爭論,，怎么降是業(yè)內(nèi)討論的主要話題。”京城某知名房企負(fù)責(zé)人表示,，近期與多個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人交流,，發(fā)現(xiàn)幾乎都在研究價(jià)格調(diào)整策略。
中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為,，本輪市場轉(zhuǎn)冷主要由兩個(gè)因素造成,，一是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累,，二是前期成交量集中釋放帶來的需求斷檔,，加之房價(jià)調(diào)整引致的部分需求陷入觀望。
鏈家地產(chǎn)[微博]則指出了另一個(gè)大背景,，即信貸政策持續(xù)收緊,。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，雖然近期央行[微博]有多個(gè)定向?qū)捤蓜?dòng)作,，但從今年中央層面在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域改革側(cè)重結(jié)構(gòu)性的角度看,，全面降準(zhǔn)的可能性不大。
值得注意的是,，近期以來,，包括南寧,、天津,、蕪湖、杭州,、福建等在內(nèi)的不少地方政府紛紛出臺(tái)救市政策,，但從房價(jià)表現(xiàn)來看，這些政策的實(shí)際效果似乎有限,。
張大偉表示,，本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因?yàn)榉钦咭蛩貙?dǎo)致的市場蕭條，這可能會(huì)導(dǎo)致本輪調(diào)整周期和深度較長,，特別是非核心城市,、非城市核心區(qū)，都有可能出現(xiàn)明顯價(jià)格調(diào)整,。
他所指出的“非政策因素”,，是指經(jīng)過多年的房地產(chǎn)投資高增長，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系正在趨穩(wěn),，部分城市出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象,。從此前統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)不難看出，當(dāng)前房地產(chǎn)投資,、新開工面積,、銷售等指標(biāo)的增速都達(dá)到罕見的低點(diǎn),。
暫不會(huì)“崩盤”
隨著價(jià)格的下降，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還將進(jìn)一步深化,。張旭認(rèn)為,，預(yù)計(jì)下半年，房價(jià)下降城市數(shù)量仍會(huì)增多,，一線城市有可能全部進(jìn)入降價(jià)陣營,，高庫存的三四線城市風(fēng)險(xiǎn)增加。同時(shí),，房價(jià)同比指數(shù)也可能在年底轉(zhuǎn)負(fù),。
這種結(jié)論受到多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的贊同。其根據(jù)有二：一是從市場表現(xiàn)上看,，當(dāng)前樓市成交低迷的狀態(tài)難以從根本上改觀,，因此成交量的低位將繼續(xù)對(duì)價(jià)格實(shí)施抑制；二是根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),，70個(gè)大中城市中,，5月有35個(gè)城市的二手房價(jià)格下調(diào)。作為另一個(gè)先行指標(biāo),，二手房價(jià)格的走低,，也將預(yù)示著未來新房價(jià)格將繼續(xù)下探。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]表示,，2004年以來,，我國已經(jīng)歷過三次房地產(chǎn)短周期，當(dāng)前已進(jìn)入第四個(gè)周期,。
他表示,，此前兩輪調(diào)整分別出現(xiàn)于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初,。其中,，前者的房價(jià)下跌周期持續(xù)了6個(gè)月，后者為8個(gè)月,。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”,，調(diào)整的規(guī)律是：房價(jià)上漲時(shí)漲幅很大，下跌時(shí)跌幅很??；漲的時(shí)間長，跌的時(shí)間短,。
相比之下,，如今的內(nèi)外環(huán)境均較為惡劣，主要體現(xiàn)在,，既無“四萬億”財(cái)政刺激計(jì)劃及超寬松貨幣政策,，又面臨整體市場“供大于求”的情況,。這也決定了，此輪市場調(diào)整的周期將會(huì)更長,，即房價(jià)下跌的時(shí)間可能超過8個(gè)月,。
但從大周期上來看，未來房地產(chǎn)市場仍將迎來“白銀十年”,。即隨著供需關(guān)系的改善和政策的不斷完善,，房地產(chǎn)業(yè)由高速增長進(jìn)入低速增長階段；房地產(chǎn)企業(yè)利潤率被壓縮,，企業(yè)面臨兼并整合,；房地產(chǎn)市場將由增量市場轉(zhuǎn)為存量市場；供需關(guān)系穩(wěn)定,，房價(jià)企穩(wěn),。
因此，在此輪調(diào)整中,，房價(jià)跌幅仍不會(huì)太大,，更難以出現(xiàn)“崩盤”的現(xiàn)象。楊紅旭預(yù)計(jì),，70個(gè)大中城市平均房價(jià)同比跌幅的最大值,，估計(jì)為5%左右。（張敏）
