??
數(shù)據(jù)冰冷,。國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年5月,，全國70個大中城市中,，有35個城市的新建商品住宅不含保障房價格環(huán)比下降。整體平均降幅為0.15%,，為近24個月以來的新低,，也是此期間首次出現(xiàn)負增長。
在此之前,，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)異動。年初以來,，市場持續(xù)低迷,，始終沒有起色，零星的降價行為也逐漸蔓延,，并覆蓋一線城市,。在經(jīng)歷了連續(xù)三個月的成交量下跌之后，房價也終于出現(xiàn)下行,。
市場人士一致將此判斷為“拐點”,，原因在于，在并無政策明顯壓制的背景下,，傳統(tǒng)熱銷期卻出現(xiàn)“量價齊跌”的局面,。有分析認為，盡管各地蜂擁救市,，但效果不會太明顯,。且在當前市場整體供需平衡的情況下，交易量的底部可能維持較長時間,，房價的調(diào)整周期也將拉長,。
現(xiàn)實甚于數(shù)據(jù)
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，今年5月，全國70個大中城市中,，有35個城市的新建商品住宅價格環(huán)比下降,，占比達到50%，比4月暴增27個,。持平的城市有20個,，比4月增加兩個。上漲的城市有15個,。
值得注意的是,，在房價向來堅挺的四個一線城市中，上海,、深圳的新房價格也出現(xiàn)環(huán)比下跌,，廣州持平，只有北京微漲0.2%,。在環(huán)比價格變動中,，杭州成為降幅最大的城市，下降1.4%,。
平均而言,，70個大中城市的新建商品住宅價格平均環(huán)比下降0.15%，近24個月以來,，首次出現(xiàn)負增長,。如此劇烈的變動，讓不少從業(yè)者感到意外,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,，從首次出現(xiàn)個別城市價格調(diào)整，到3-4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布,，到5月出現(xiàn)以東部城市為主的房價多數(shù)城市下行,。市場已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整，且變化的速度超過市場之前的預(yù)期,。
同比來看,，盡管仍有69個城市的新房住宅價格上漲，但70個城市的平均漲幅已經(jīng)連續(xù)5個月出現(xiàn)收窄,，漲幅從去年12月的9.7%下降至上月的5.63%,，同樣體現(xiàn)出明顯的變化。
事實上,，與民間數(shù)據(jù)以及媒體上的極端案例相比,，統(tǒng)計局發(fā)布的官方數(shù)據(jù)往往顯得溫和而保守。分析人士指出,，房地產(chǎn)市場的分化特征明顯,，在納入統(tǒng)計的70個大中城市之外,，中小城市的過剩局面更為嚴重，其房價也出現(xiàn)了更為明顯的下跌,。
山東省某民營房地產(chǎn)企業(yè)負責人表示,，在其涉足的多個當?shù)爻鞘兄校績r存在普遍的下調(diào)現(xiàn)象,。部分城市的價格已經(jīng)降至成本水平,，開發(fā)商幾乎無利可圖。盡管如此,，房屋仍然難以消化,，不少在建房地產(chǎn)項目今年已出現(xiàn)停工。
同時,，隨著項目進入爛尾和滯銷狀態(tài),，部分中小房企的資金鏈承受巨大壓力，并因此而出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象,。有銀行人士向中國證券報記者指出,，雖然尚未出現(xiàn)大規(guī)模“跑路”，但很多中小房企的確已經(jīng)走到破產(chǎn)邊緣,。
降價的邏輯
從市場邏輯看,，此輪降價的出現(xiàn)并不意外。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，今年2,、3、4月,，全國商品房銷售面積連續(xù)出現(xiàn)下降,。到5月，降幅已擴大到7.8%,，而去年同期，該數(shù)據(jù)為增長35.6%,。
“量跌”往往被視為“價跌”的前兆,。在出現(xiàn)連續(xù)三個月的成交低迷后，價格的調(diào)整就變得順理成章,。“降不降已經(jīng)無需爭論,，怎么降是業(yè)內(nèi)討論的主要話題。”京城某知名房企負責人表示,，近期與多個項目負責人交流,，發(fā)現(xiàn)幾乎都在研究價格調(diào)整策略。
中原地產(chǎn)的分析認為,，本輪市場轉(zhuǎn)冷主要由兩個因素造成,，一是由于部分城市前期供應(yīng)量過大,、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，二是前期成交量集中釋放帶來的需求斷檔,，加之房價調(diào)整引致的部分需求陷入觀望,。
鏈家地產(chǎn)[微博]則指出了另一個大背景，即信貸政策持續(xù)收緊,。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為,，雖然近期央行[微博]有多個定向?qū)捤蓜幼鳎珡慕衲曛醒雽用嬖诮?jīng)濟領(lǐng)域改革側(cè)重結(jié)構(gòu)性的角度看,，全面降準的可能性不大,。
值得注意的是，近期以來,，包括南寧,、天津、蕪湖,、杭州,、福建等在內(nèi)的不少地方政府紛紛出臺救市政策，但從房價表現(xiàn)來看,，這些政策的實際效果似乎有限,。
張大偉表示，本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因為非政策因素導致的市場蕭條,，這可能會導致本輪調(diào)整周期和深度較長,，特別是非核心城市、非城市核心區(qū),，都有可能出現(xiàn)明顯價格調(diào)整,。
他所指出的“非政策因素”，是指經(jīng)過多年的房地產(chǎn)投資高增長,，當前房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系正在趨穩(wěn),，部分城市出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象。從此前統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)不難看出,，當前房地產(chǎn)投資,、新開工面積、銷售等指標的增速都達到罕見的低點,。
暫不會“崩盤”
隨著價格的下降,，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還將進一步深化。張旭認為,，預(yù)計下半年,，房價下降城市數(shù)量仍會增多，一線城市有可能全部進入降價陣營,，高庫存的三四線城市風險增加,。同時,，房價同比指數(shù)也可能在年底轉(zhuǎn)負。
這種結(jié)論受到多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的贊同,。其根據(jù)有二：一是從市場表現(xiàn)上看,，當前樓市成交低迷的狀態(tài)難以從根本上改觀，因此成交量的低位將繼續(xù)對價格實施抑制,；二是根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，70個大中城市中，5月有35個城市的二手房價格下調(diào),。作為另一個先行指標,，二手房價格的走低，也將預(yù)示著未來新房價格將繼續(xù)下探,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]表示,，2004年以來，我國已經(jīng)歷過三次房地產(chǎn)短周期,，當前已進入第四個周期,。
他表示，此前兩輪調(diào)整分別出現(xiàn)于2008年底2009年初,，以及2011年底2012年初,。其中，前者的房價下跌周期持續(xù)了6個月,，后者為8個月,。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”，調(diào)整的規(guī)律是：房價上漲時漲幅很大,，下跌時跌幅很?。粷q的時間長,，跌的時間短,。
相比之下，如今的內(nèi)外環(huán)境均較為惡劣,，主要體現(xiàn)在,，既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場“供大于求”的情況,。這也決定了，此輪市場調(diào)整的周期將會更長,，即房價下跌的時間可能超過8個月,。
但從大周期上來看，未來房地產(chǎn)市場仍將迎來“白銀十年”,。即隨著供需關(guān)系的改善和政策的不斷完善,，房地產(chǎn)業(yè)由高速增長進入低速增長階段,；房地產(chǎn)企業(yè)利潤率被壓縮，企業(yè)面臨兼并整合,；房地產(chǎn)市場將由增量市場轉(zhuǎn)為存量市場,；供需關(guān)系穩(wěn)定，房價企穩(wěn),。
因此,，在此輪調(diào)整中，房價跌幅仍不會太大,，更難以出現(xiàn)“崩盤”的現(xiàn)象,。楊紅旭預(yù)計，70個大中城市平均房價同比跌幅的最大值,，估計為5%左右,。（張敏）
