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天價(jià)車位的瘋狂與無奈

放大字體??縮小字體 ??來源:深度報(bào)道??作者:賴大臣 董家聲??瀏覽次數(shù):681
核心提示:  近日,,保利東郡60萬元/個(gè)的天價(jià)車位引發(fā)社會廣泛關(guān)注,,近年來,,各地天價(jià)車位的消息頻頻被媒體曝出,,每個(gè)30萬元、40萬元甚至高達(dá)百萬元,。盡管某些小區(qū)配套車位供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)客觀存在,,但開發(fā)商利用監(jiān)管“盲區(qū)”在價(jià)格上大做文章的現(xiàn)象也不容忽視。如何對車位市場進(jìn)行有效的規(guī)范管理,,著力滿足剛需的同時(shí)避免嚴(yán)重偏離正常市場規(guī)律的天價(jià)停車位,,正在成為各方必須面對的現(xiàn)實(shí)考題。
 

  近日,,保利東郡60萬元/個(gè)的天價(jià)車位引發(fā)社會廣泛關(guān)注,,近年來,各地天價(jià)車位的消息頻頻被媒體曝出,,每個(gè)30萬元,、40萬元甚至高達(dá)百萬元。盡管某些小區(qū)配套車位供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)客觀存在,,但開發(fā)商利用監(jiān)管“盲區(qū)”在價(jià)格上大做文章的現(xiàn)象也不容忽視,。如何對車位市場進(jìn)行有效的規(guī)范管理,著力滿足剛需的同時(shí)避免嚴(yán)重偏離正常市場規(guī)律的天價(jià)停車位,,正在成為各方必須面對的現(xiàn)實(shí)考題,。

  如果購房者能接受5萬元/平方米的房子,能接受5萬元/平方米的車位嗎,?4月初,,保利東郡的張女士就遇到了這樣的尷尬。其所在的小區(qū)日前向業(yè)主發(fā)售的車位價(jià)格高得驚人,,最高60萬元/個(gè),,最低46萬元/個(gè)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于該區(qū)域內(nèi)其他小區(qū)的車位價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),,由此也引發(fā)了眾多業(yè)主的強(qiáng)烈抗議,。  保利再曝天價(jià)車位

  北京商報(bào)記者了解到,,不久前該小區(qū)出售車位,,銷售政策是“車位原價(jià)60萬元,第一個(gè)車位優(yōu)惠14萬元,,第二個(gè)則必須原價(jià)購買”,。張女士表示,樓盤位于東四環(huán)外的石佛營東里,,46萬元的車位本來就不便宜,,第二個(gè)車位高達(dá)60萬元簡直不可思議。

  開發(fā)商表示,,小區(qū)內(nèi)的車位緊俏,,提高第二個(gè)車位的價(jià)格是為抑制個(gè)別業(yè)主購買多個(gè)車位,保證所有業(yè)主能夠購買至少一個(gè)車位,。對此,,張女士并不認(rèn)同,“戶均擁有兩輛車是該小區(qū)的普遍現(xiàn)象,,開發(fā)商在為變相漲價(jià)找借口”,。以保利東郡60萬元車位為例,,假設(shè)車位面積(實(shí)際使用面積)約為10平方米,,其單價(jià)則已達(dá)6萬元/平方米,,比王女士購買住宅的單價(jià)5萬多元還高,。

  此外,車位購買過程中的搖號程序并未公開,,也引發(fā)了眾多業(yè)主的質(zhì)疑,。北京商報(bào)記者了解到,讓很多業(yè)主不能容忍的是,,關(guān)于車位價(jià)格和搖號的疑問在與開發(fā)商交涉后至今并未得到有效反饋,。為此,北京商報(bào)記者多次嘗試致電該項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人,,但對方以不方便為由拒絕接受采訪,。

  近年來,伴隨北京城區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)不斷涌現(xiàn),,車位價(jià)格也不斷高升,。住在這樣小區(qū)的業(yè)主往往擁有不只一臺車,但即便如此,,動(dòng)輒上百萬元的車位也讓這些富裕家庭吃不消,。此外,簡單計(jì)算下市面上最高的理財(cái)產(chǎn)品年收益可以達(dá)到15%,,60萬元一年的收益就是9萬元,,而租賃一個(gè)車位的價(jià)格在高檔小區(qū)一般為1000元/月左右,如CBD的世貿(mào)國際公寓半年起租600元/月,;金地國際花園地下750元/月,;觀湖國際900元/月。如此計(jì)算下來60萬元買一個(gè)車位顯然不劃算,。

  天價(jià)停車位層出不窮

  在調(diào)查過程中北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn),,像保利東郡這樣價(jià)格的車位在北京并非個(gè)例,甚至有些車位價(jià)格直逼百萬,。另一家在東北三環(huán)外太陽公元板塊的某高端項(xiàng)目也面臨幾乎相同的問題,。

  近日,該項(xiàng)目業(yè)主接到一則有關(guān)購買小區(qū)車位的通知,,通知表示,,項(xiàng)目將于近期對地下車庫進(jìn)行正式發(fā)售及長期租賃活動(dòng)。為保障公平公正,,本次發(fā)售和長期租賃活動(dòng)將以網(wǎng)絡(luò)搖號形式確認(rèn)順序,。讓業(yè)主難以接受的是,車位價(jià)格超過65萬元,。一位業(yè)主表示,,通常情況,居住在該小區(qū)內(nèi)的業(yè)主家庭大都擁有兩臺以上的車輛,業(yè)主單購買車位的花費(fèi)就將超過百萬,,這大大增加了該小區(qū)業(yè)主的居住成本,。

  對此,該項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者表示,,本項(xiàng)目住戶與車位的配比為1:1.2,??紤]到不同業(yè)主的需求,,小區(qū)目前有三種車位供業(yè)主選擇,第一種是產(chǎn)權(quán)車位,,平均價(jià)格在65萬元左右,,其中部分位置好的車位最高價(jià)格為70萬元。第二種是人防車位,,租期20年,,價(jià)格為35萬-37萬元。同時(shí),,公司承諾,,如租期滿約后,在無不可抗力因素下,,業(yè)主仍可免費(fèi)使用該車位,。第三種車位則為租賃形式,公司與有短租需求的業(yè)主簽訂1-3個(gè)月的租賃合同,,單月租金為1440元,。

  然而,一位小區(qū)業(yè)主表示,,“眾多業(yè)主都有租賃車位的需求,,但隨著小區(qū)車位的銷售啟動(dòng),租賃車位數(shù)量正在急劇減少,,根本不能滿足小區(qū)居民的需求,。買,車位價(jià)格高企,,不買,,很快就會面臨無處停車的窘境”。

  其實(shí)讓業(yè)主最難接受的就是該項(xiàng)目人防車位的以租代售,,按照規(guī)定人防車位不同于其他車位,,有其特殊性。因?yàn)槿朔儡囄凰嫉拿娣e屬于人防工程,,而人防工程又是屬于人民防空工程建設(shè)的,,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,國防資產(chǎn)屬于國家所有。此外,,建設(shè)部相關(guān)條例已明確規(guī)定,,作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積。因此,,人防車位既不屬于開發(fā)商,,也不屬于全體業(yè)主共有,該類車位也不可以購買產(chǎn)權(quán),。

  但是不少開發(fā)商和物業(yè)公司可以和人防辦簽訂使用合同,,期限最多不能超過20年,目前物業(yè)公司從人防辦租賃車位的價(jià)格僅為5分-1毛錢/平方米/天,,其中存在著巨大利益差距,。以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位建筑面積35平方米計(jì)算,物業(yè)公司一天支付給人防的租金為3.5元錢,,20年的租金不過25550元,,而現(xiàn)在業(yè)主卻要支付35萬-37萬元的價(jià)格。

  不久前,,位于西四環(huán)科豐橋附近的中海九號公館也開始對外銷售車位,,價(jià)格為38萬元/個(gè)并且還需每月繳納150元的管理費(fèi),引發(fā)了業(yè)主的強(qiáng)烈質(zhì)疑,。一位業(yè)主表示當(dāng)初買房時(shí)銷售告訴的車位價(jià)格是20萬元/個(gè),,現(xiàn)在漲到了38萬元/個(gè),簡直就像搶劫,。不少業(yè)主無處發(fā)泄,,開始將對高價(jià)車位的不滿轉(zhuǎn)嫁到抱怨該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù),一位業(yè)主在論壇上表示,,“車位高價(jià)就不說了,,我們花4.68元/平方米的物業(yè)費(fèi),卻享受不到相應(yīng)的服務(wù),,特別是用熱水時(shí)還得先白白放掉許多涼水,,可那些涼水可是熱水的價(jià)格”。

  供應(yīng)不足導(dǎo)致價(jià)格上升

  北京商報(bào)記者綜合統(tǒng)計(jì),,北京一些頂級豪宅項(xiàng)目中,,車位的價(jià)格已經(jīng)接近百萬。名噪一時(shí)的釣魚臺7號院,,2011年時(shí)的車位單價(jià)為4.5萬元/平方米,,按照建筑面積計(jì)算高達(dá)227萬元/個(gè),按照使用面積計(jì)算也在75.6萬元/個(gè),;王府井的霞公府車位價(jià)格最高達(dá)到了80萬元/個(gè),;萬柳地區(qū)二手車位的價(jià)格最高達(dá)到百萬元,。天價(jià)停車位之所以“有價(jià)有市”,主要還是由于不少小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中沒有意識到私家車的成長速度,,項(xiàng)目車位的配比存在著明顯不足,。

  北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前北京在售產(chǎn)權(quán)車位的價(jià)格,,按照區(qū)域劃分,,五環(huán)及五環(huán)以外的小區(qū)車位價(jià)格在15萬-20萬元/個(gè);四環(huán)到三環(huán)間車位價(jià)格基本在15萬-30萬元之間,;而一些位于城市核心區(qū)的高端項(xiàng)目車位則在40萬-60萬元之間,,頂級豪宅甚至到60萬-100萬元/個(gè)。

  事實(shí)上,,“小區(qū)停車難”已經(jīng)越來越受到各界關(guān)注,。位于通州土橋區(qū)域的華遠(yuǎn)銘悅項(xiàng)目4月對外銷售的車位已經(jīng)達(dá)到了19.8萬元/個(gè),對于剛需業(yè)主而言,,車位款不能按揭,已經(jīng)竭盡全力支付首付款,,再拿出近20萬元的款項(xiàng)購買車位顯然是壓力山大,。“究其原因,供需的不平衡是其中的重要原因”,,北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志分析,,隨著汽車快速進(jìn)入家庭,相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)落后,,一時(shí)難以滿足市場的旺盛需求,,造成車位奇貨可居,供需的極端矛盾必然帶來價(jià)格的飆升,。

  根據(jù)正在實(shí)施的《北京市機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》,,新開發(fā)住宅小區(qū)的業(yè)主戶數(shù)與車位配比須達(dá)到1:1,而未來最新的規(guī)定可能將這個(gè)比例提高到1:1.5,。“即便如此,,車位指標(biāo)配比依舊偏低,無法滿足市場需求,。“陳志分析,,車位作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要配套資源,其功能價(jià)值對業(yè)主的生活正在產(chǎn)生越來越重要的影響,。北京市交通委運(yùn)輸局停車設(shè)施管理處處長史凱曾表示,,“根據(jù)近半年的土地拍賣價(jià)格,一個(gè)車位僅分?jǐn)偟耐恋爻杀揪鸵?萬-10萬元,,將來一個(gè)車位要幾十萬”,。史凱介紹,北京市城六區(qū)居民平均每戶擁有0.8輛汽車,而現(xiàn)行小區(qū)實(shí)際配建標(biāo)準(zhǔn)則是三環(huán)內(nèi)每戶0.3個(gè)車位,,三環(huán)外每戶0.5個(gè)車位,。“存在一定差距,新的配建標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃部門正在制定,。”

  北京車位配建比多年未變

  針對目前北京市小區(qū)停車難的現(xiàn)狀,,史凱表示:“全市汽車保有量是現(xiàn)有停車位的2倍,停車缺口的出現(xiàn)有其歷史原因,。”“滿足基本停車位,,主要依靠小區(qū)車位的配建比,”史凱認(rèn)為,,“這塊歷史欠賬比較多,。”

  據(jù)相關(guān)資料,1994年之前的北京市住房小區(qū)沒有配套建設(shè)小汽車車位,。1994年,,北京市住房配建標(biāo)準(zhǔn)出臺,要求每十戶配建一個(gè)小汽車車位,。五年后,,隨著汽車保有量的增長,新的配建標(biāo)準(zhǔn)出臺,,配建比提高到每兩戶擁有一個(gè)汽車車位,。2011年,北京市交通委等部門曾表示,,將提高新建小區(qū)停車位配建比,。調(diào)整方案至今仍未出臺。

  有專家曾發(fā)出警示,,提高配建比不是一個(gè)簡單的問題,,需要慎重考慮政策的連鎖反應(yīng)。僅從一個(gè)層面看,,解決停車難的問題當(dāng)然是增加供給,,但這對于北京稀缺的土地資源來講是一種浪費(fèi),如果提高車位配建比,,土地用于蓋房的就少了,,土地勢必更貴,房價(jià)勢必更高,。

  豪宅產(chǎn)品基于業(yè)主經(jīng)濟(jì)能力及生活方式則需要兩個(gè)以上的車位,。而剛需及改善型項(xiàng)目通常在距城市核心區(qū)較遠(yuǎn)的位置,考慮到通勤因素,,車位配套是天然必需品,。避免天價(jià)車位不斷出現(xiàn),,首先應(yīng)從供應(yīng)上著手,提高項(xiàng)目規(guī)劃在車位上的配比,,至少應(yīng)達(dá)到1:2,。

  “現(xiàn)在一些豪宅項(xiàng)目車位配比全在1:2以上甚至1:3,有的項(xiàng)目在車位設(shè)計(jì)上也開始豪華化,,比如萬柳某高端項(xiàng)目,,設(shè)計(jì)了兩個(gè)進(jìn)出口,一個(gè)是普通車出入口,,一個(gè)是高度達(dá)到7米的房車出入口,,而且還專門迎合跑車設(shè)計(jì)了低起伏的車道等。”一位業(yè)內(nèi)開發(fā)商向北京商報(bào)記者表示,。

  規(guī)劃管理亟須完善

  一方面,,隨著土地價(jià)格的大幅上升,車位的開發(fā)與建設(shè)成本也隨之大幅上升,,進(jìn)而成為車位價(jià)格水漲船高的主要因素,。專家提醒,短期內(nèi)只能通過價(jià)格杠桿來解決供應(yīng),,在小區(qū)車位供需矛盾比較突出的情況下,,買賣雙方都應(yīng)理性正視車位供應(yīng)短缺的現(xiàn)實(shí)。開發(fā)商在制定相對合理的價(jià)格的同時(shí),,應(yīng)竭力為業(yè)主提供包括租賃在內(nèi)的多種車位使用方式。

  另一方面,,監(jiān)管上的盲區(qū)也在一定程度上為部分天價(jià)停車位的出現(xiàn)提供了可乘之機(jī),。據(jù)了解,目前在北京市相關(guān)調(diào)控政策當(dāng)中,,針對住宅小區(qū)的車位售價(jià)并沒有明確規(guī)定,,只要求車位出售采取價(jià)格備案,價(jià)格由開發(fā)商制定,。

  “一般車位的標(biāo)準(zhǔn)是建筑面積在35-50平方米之間,,實(shí)際使用面積在12平方米左右,某開發(fā)商向北京商報(bào)記者表示,,停車位定價(jià)并不需要向住建委報(bào)批,,一般全是結(jié)合周邊項(xiàng)目的價(jià)格、自身的定位以及業(yè)主的接受程度定價(jià)的,。”業(yè)內(nèi)人士指出,,與政府對住宅價(jià)格的嚴(yán)防死守相比,其對車位價(jià)格管控卻顯得“人性化得多”,。在此“一緊一松”的背景下,,相當(dāng)多的開發(fā)商就開始在車位上大做文章,,從而導(dǎo)致過分追求利潤而使業(yè)主的負(fù)擔(dān)日益加重。

  專家指出,,有關(guān)部門應(yīng)改變以往認(rèn)為車位并非住宅必需品的認(rèn)識,。隨著汽車的普及,車位已經(jīng)成為住宅產(chǎn)品配套中不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié),,政府部門必須起到主導(dǎo)作用,。據(jù)悉,北京市正在研究修訂新建住宅小區(qū)配建停車位標(biāo)準(zhǔn),,不管是經(jīng)濟(jì)適用房還是高檔別墅,、商品房住宅小區(qū),其配套停車位的標(biāo)準(zhǔn)比例相比現(xiàn)在都會有所提高,。在增加配比指標(biāo)的同時(shí),,價(jià)格上也應(yīng)按照區(qū)域板塊、剛需,、改善,、高端等不同產(chǎn)品類型進(jìn)行分層次調(diào)控。

  此外,,為控制車位價(jià)格被爆炒,,北京市車位管理也可借鑒其他地區(qū)相關(guān)政策。例如上海,,由于地下停車位沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證,,人們更傾向于租車位而非買車位,使其停車位價(jià)格一直表現(xiàn)穩(wěn)定,。

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